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皆戸中建築ブログ

今週の住まいのお得情報「リースバックのメリット・デメリット」

2018.01.13 / スタッフブログ


今週のTOPIC  「リースバックのメリット・デメリット」

自宅を活用した資金調達の方法の一つである「リースバック」をお伝えします。


◆事業資金にも利用可能なリースバックとは?

 

リースバックとは、

自宅などの不動産を専門の不動産会社へ売却し、

買主であるオーナーに対して

リース料(家賃)を支払うことで、

引き続きその不動産を利用する方法です。

また、買取代金は一括で支払われるため、

ローン返済自体は問題ないがまとまった現金が

必要なときにも利用可能です。

 

例えば、次のような利用が考えられます。

・年金の不足など老後の生活費を補う場合

・子どもの教育費の捻出

・病気の治療費の捻出

・住宅ローン以外の借金返済

・事業資金としての活用

 

 また、単純に家を売却して

賃貸住宅へ引越すことに比べ、

以下のようなメリットがあります。

・買主を探す必要がないので

 現金化までの期間が比較的に短い

 ・引越しする必要がない

 ・子どもの学区が変わることがない

・売却したことが周りに知られない

・将来的に買い戻すことが可能

 

 同じ家に住み続けたい人にとっては、

メリットが大きいリースバックだが、

実際に利用するためには一定の条件があります。

 

その一つがオーバーローン状態です。

売却価格が住宅ローンの残債よりも多くないと

リースバックの利用は難しいのです。


例えば、住宅ローンが2,500万円残っている状態で

 売却価格が1,500万円だった場合、

抵当権の解除ができないため、

そもそもリースバックを利用することができません。

また、リースバックには

以下のようなデメリットもあります。

・売却価格が周辺相場よりも安くなりがち

・毎月のリース料(家賃)が

 周辺の家賃相場よりも高くなることがある

 (年間のリース料の目安は、売却価格の810%

・買い戻しは可能だが、その費用は売却価格よりも

 高くなる場合が多い

 

◆リバースモーゲージとの違いは?

 

リバースモーゲージとは、

自宅を担保に金融機関や自治体などからお金を借り、

借りたお金は死亡時に自宅を売却することで

一括返済する方法です。

 

 こちらの場合は、

死亡時に返済することが前提となるので、

生存中に融資枠を使い切ってしまうことも

あり得ます。

生活費として利用する場合は、

 

このことを十分理解する必要があります。

そのため、多くの場合で契約者には、

60歳以上といった年齢条件があります。

 

また、リースバックと違い、

物件の所有権は移行しないので

固定資産税の納税義務もそのままになります。

そのほかのリースバックとの違いは

下記のとおりです。

 

 

物件の所有権は、

リースバックは、売却先の不動産会社

リバースモーゲージは、本人

固定資産税の納税義務は

リースバックは、なし

リバースモーゲージは、あり

資金の用途は

リースバックは、自由

リバースモーゲージは、投資・事業資金は不可

 

年齢条件は、

リースバックは、なし

リバースモーゲージは、60才以上など下限がある

対象物件は、

リースバックは、制限なし

リバースモーゲージは、一戸建て

(マンションは不可の場合がある)

家族の同居は

リースバックは、可能

リバースモーゲージは、配偶者のみ

契約終了後

リースバックは、買い戻し可能

リバースモーゲージは、売却

 

と、リースバックとリバースモーゲージでは、

資金の用途など異なる点が多いのです。

 

◆リースバックとリバースモーゲージ

 

 その使い分けは?

では、リースバックとリバースモーゲージを

どのように使い分ければいいのでしょうか。

 

一つの目安になるのが年齢です。

 

リースバックの場合は、買い戻しが可能です。

したがって、現在お金がなくても

近い将来大きな収入の目途が立っていれば、

買い戻しを視野に入れてリースバックを

利用する手があります。

 

 

買い戻しには、

資金の用途が自由というところが有利に働きます。

 

リースバックを事業の運転資金として利用して、

事業が軌道に乗ったら買い戻せばよいのです。

 

このようにリースバックは、

買い戻しを見据えるという意味で、

ある程度若い人が向いているかもしれません。

 

リバースモーゲージの場合は、

そもそもある程度高齢でないと

利用できない商品が多いです。

 

そのため、利用目的は、

年金替わりや老人ホームへの入居費用といった

老後生活を豊かにすることが中心となっています。

 

また、返済は死亡後に一括なので

毎月の生活に影響がありません。

 

これは年金生活者にとって大きな魅力です。

 

したがって、リバースモーゲージは

高齢者向けといえます。

 

どちらが向いているかはケースバイケースなので、

最終的な判断は銀行などの専門家に

相談してからにしましょう。