浜松市で新築・注文住宅は皆戸中建築

◆物件を選ぶ前に！

　住宅ローンの借入可能額を計算してみよう

家を購入する際、気になるのはやはり、

「どれくらいの価格の住宅を購入できるのか？」

という点でしょう。

購入物件の価格帯は、

住宅ローンの借入可能額（いくら借りられるのか？）

にも大きく左右されます。

住宅ローンの借入可能額は、

物件を販売している不動産会社や、

住宅展示場の会場などでも計算してもらうことが可能です。

しかしその場合は、

不動産会社やハウスメーカーが提携している

金融機関の住宅ローンで試算されるケースが多く、

結果的に限定された選択肢の中から

住宅ローンを選ぶことになりがちです。

住宅ローンの金利や付帯サービスは、

金融機関ごとに大きな違いがあります。

また、住宅販売の現場では、

多くの場合、少しでも借入可能額が大きくなるよう

「変動金利」で計算をするケースがほとんどですが、

住宅ローンの金利を固定したいと考えている方であれば、

全期間固定金利で計算すべきです。

そうすることで、

より実態に即した借入可能額を

把握することができるでしょう。

また全期間固定金利の代表格である

「フラット35」の融資手数料や契約者サービスも、

金融機関による差が大きい部分です。

このように、家を購入するときは、

あらかじめ自分自身の借入可能額を計算し、

可能であれば、借り入れを希望する金融機関も

いくつか決めておいたほうが、

資金計画を立てる際、スムーズに行きます。

今回は「住宅ローンの借入可能額の計算」をテーマに、

住宅購入前に知っておきたい借入可能額の考え方を

お伝えします。

◆住宅ローンの借入可能額を決める4つの要素

住宅ローンの借入可能額は、おもに

「契約者の年収」「住宅ローン金利」

「返済期間」「返済方法」という

4つの要素によって決まります。

●契約者の年収

年収が高いほど借入可能額は大きくなります。

夫婦・親子で年収を合計し（収入合算）、

審査時の年収を上げることで、

借入可能額を増やすことも可能です。

ただし住宅の権利は返済割合などには注意が必要です。

●住宅ローン金利

金利が低いほど借入可能額は大きくなります。

「全期間固定金利 ＜ 期間固定金利 ＜ 変動金利」の順で

借入可能額が大きくなります。

●返済期間

返済期間が長いほど借入可能額は大きくなります。

借入額を増やしたい場合は35年間で契約することで、

借入可能額がもっとも増やせます。

●返済方法

元利均等返済

（毎月の返済額は一定で、

期間経過とともに元本と利息の比率が変わっていく）

のほうが借入可能額は大きくなります。

◆住宅ローンの借入可能額には

「返済負担率」や「審査金利」も影響します。

●「返済負担率」は25％をひとつの目安に

返済負担率とは、

年収に占める住宅ローン返済額の割合のことです。

年間の住宅ローン返済額（借入額＋利息）を

契約者の年収で割って計算します。

返済負担率（％）＝年間返済額÷年収

民間の金融機関の多くは、

この返済負担率が25％を超えない範囲で

住宅ローンの借入可能額を設定しています。

返済負担率は高いほど家計の可処分所得も減少します。

借り入れの当初は問題なく返済できる金額であっても、

子どもの教育費がかかり始める時期などは

家計が逼迫しがちなので、

無理なく返し続けられることを優先しましょう。

●金融機関には独自の「審査金利」がある

ほとんどの民間金融機関は、

ホームページ等に掲載する住宅ローン金利とは別に、

住宅ローンの審査で利用される「審査金利」を

設定しています。

この審査金利は、

住宅ローンの返済遅延や

貸し倒れなどのリスクを減らすため、

表面の住宅ローン金利よりも

高めに（３～４％など）設定されていることが一般的です。

そのため、本審査後の借入可能額が、

仮審査の結果やホームページの

提示金利の通りにならない（減額されるなどの）ケースも

実は少なくありません。

店頭金利とは異なり、審査金利は、

金融機関同士で比較したり、

引き下げることはできませんが、

借入可能額が計算される際のシステムは

知っておくと便利です。

★固定金利で借入可能額を増やしたい場合は

　フラット35がおすすめ

特に固定金利を検討している場合で、

借入可能額をできる限り増やしたい、

という方は、

政府が金融機関と提携して提供する

「フラット35」に注目しましょう。

半官半民の住宅ローンであるフラット35は、

国民ができる限り住宅ローンを

借り入れることができるよう、

政府の支援を受けています。

返済負担率などの基準がはっきりと決まっており、

民間金融機関のような審査金利はありません。

返済負担率には30～35％の幅があり、

年収400万円以上であれば

返済負担率35％までの借り入れも可能です。

固定金利で多めの借り入れを希望している方は、

フラット35を選択肢に加えてみると良いでしょう。

●フラット35の返済負担率の基準

　年収400万円未満は、返済負担率　30％以下 　

　年収400万円以上は、返済負担率　35％以下

となります。

◆借入可能額の計算は簡単！

　金融機関のシミュレーションも利用して

　物件選びに役立てよう

住宅ローンの借入可能額は、

物件選びの基本となる大切な数字です。

借入可能額が多いほど物件の選択肢は増えますが、

借入額が大きいと返済が大変になることもまた事実です。

返済負担率を考慮しながら、

家計に無理のない範囲で資金計画を組むのが

賢い方法でしょう。

また借入可能額をもとにした総返済額は、

あくまで借入時での試算です。

繰り上げ返済を利用することで、

総返済額はどんどん圧縮できるので、

上手く活用すると良いでしょう。

住宅ローンの借入可能額は、

金融機関のシミュレーションを利用することで

簡単に計算することができます。

物件選びをはじめる前に、

いくつかの住宅ローンで借入可能額を

チェックしておくのがおすすめです。

今回のメールマガジンを参考に、

住宅ローンの借入可能額のしくみや決まり方を勉強しつつ、

満足のいく、家づくりを行いましょう！

住宅金融支援機構（東京都文京区）が

民間金融機関と提供するフラット35の

2019年3月の適用金利が発表されました。

◆融資率９割以下で返済期間が21年以上35年以下の

　主力タイプの金利幅は...

　1.27％（前月より-0.04％）～1.96％

と、今月も金利を引き下げました。

先月に続き金利を引き下げたことで、

フラット３５史上最安値の金利を更新しましたので、

魅力的なサービスを提供中です。

4か月連続で金利が下がり。

遂に1.30％台を切りました。

嬉しいニュースですね。

◆融資率９割以下で返済期間が20年以下の金利幅は以下の通りです。

1.22％（前月より-0.03％）～1.91％

と、中期に関しても引き下げました。

◆融資率が９割超で返済期間が21年から35年以下のタイプの金利幅は...

1.71％～2.40％

◆融資率９割超で返済期間が20年以下のタイプの金利幅は...

1.66%～2.35％

以上のようになっています。

今月のフラット35は、

4か月連続で、

金利を引き下げました。

そして、今月も

フラット３５史上最低金利を更新しました。

メガバンク、ネットバンクなど、他の金融機関が、

中期固定、長期固定の金利を引き下げるのと同じく

フラット３５も金利を引き上げました。

歴史的低金利を以前継続中で、

魅力的なサービスを提供中です。

今月の住宅ローンの全体的な動向は、

ネット銀行以外が

一部金利を引き下げる非常に珍しい月になりました。

ちなみに、ネット銀行が

金利を据え置いたことから考えても、

現在が住宅ローン金利の底と判断しています。

ネット銀行はそもそも限界まで金利を引き下げており、

今月金利を下げられなかったのは、

既に金利がこれ以上下がりようがないという

証拠と考えられます。

これで住宅ローン金利の低下は4ヶ月連続です。

これ以上下がりようがないところまで、

金利が低下しており、

2019年3月は

住宅ローンの利用を

検討している方にとって、

大きなチャンスと言えそうです。

すでに物件を購入している方は、

将来の金利上昇に備え、

長期固定金利やフラット35への

借り換えを検討するのも良いでしょう。

新たに物件購入を検討している方は、

物件価格が低下傾向にある今のうちに物件を購入し、

住宅ローンを組むのも良いでしょう。

そして

今後の不透明な金利状況の可能性を考えると、

フラット35は、借入時から完済時まで

全期間固定型の住宅ローン商品なので、

今借り入れた方は35年後の完済時まで

ずっと低金利の恩恵を受けられる...

というメリットがあります。

いくら借入時の金利がいくら低くても、

何年後かには住宅ローンの返済に追われる生活...

そうなってしまっては元も子もありません。

目先の数字にとらわれず、

しっかりとそれぞれの住宅ローン商品の

メリット/デメリットを理解し、

家族のライフプランに合った住宅ローンを

選択しましょう!!

※下記のサイトにて、

フラット35の金利推移をご確認いただけます。

現在がどれほど低金利であるか?? ご参照くださいませ。

http://www.flat35.com/kinri/index.php/rates/top

【フラット35】の利用を予定している方、

住宅ローンの新規利用・借り換えをお考えの方など、

いずれにしても、

早めに行動へ移すことをお勧めします!!

最後に、更に金利が下がった

2019年3月の住宅ローン金利は、

まだ過去最低水準で推移しております。

現在購入を検討している方はもちろん、

住宅ローンを借り換えのタイミングを

見極めているという方にとって、

金利が下がった今月は、

検討する価値があります。

住宅ローン金利が最低水準にある、

この機会を見逃さないようにしましょう。

◆空間をフレキシブルに利用できる間仕切り扉

最近の間取りの傾向のひとつは、

空間を細かく区切らない開放的なプランです。

LDKをひとつの空間としたり、

リビングの一角に書斎や

子供のスペースを設けたりと様々です。

しかし、生活のシーンによっては、

ある程度仕切って使いたい、

将来的には個室のように分割したい、

というケースも多くみられます。

間取りプランにもよりますが、

室内建具のひとつである

間仕切り扉（可動間仕切り）を

上手に取り入れることで、

空間をフレキシブルに使用することが可能です。

◆建材メーカーの商品バリエーションも豊富に

従来の日本家屋では、襖が間仕切りの代表例です。

和室と洋室をつなぐ場合などに用いる、

戸襖などもお馴染みですが、

最近では、洋室にも適する、

さまざまなタイプの間仕切り扉が、

建材メーカー商品にも、

豊富にラインナップされています。
 

商品にもよりますが、

扉の高さもいくつかの種類が用意されており、

天井までのサイズを取り入れれば、

開放時により広がりが生まれます。

また、敷居や下レールがない

上吊タイプを取り入れることで、

すっきりとした床面となり、

空間的なつながりを確保することも可能です。
 

◆間仕切り扉の種類と特徴

●主な開閉スタイル

間仕切り扉は、建材メーカーによって、

可動間仕切りや間仕切り開閉壁 、

間仕切りスクリーン、間仕切りウォールなど、

さまざまな名称で呼ばれています。

いずれも、主な開閉スタイルは、

引き戸タイプもしくは、折れ戸タイプです。

引き戸タイプは、

室内扉としても用いるケースもみられます。

・引き戸タイプ

片引きや引き違い戸、引き分け戸などがあり、

コーナーに用いる（L字型に部屋を間仕切る）

ことができるタイプもあります。

複数枚の引き戸が連なって開閉する

引き戸連動タイプ、

開けた扉が壁の中に収納される

引き込み戸タイプ、

扉を壁面側にまとめフルオープンになる

スタイルもあります。
 

・折れ戸タイプ

複数枚の扉を折り畳むことで開閉するタイプです。

扉を折って端に寄せ、

フルオープンとすることも可能です。
 

◆主な素材

・木質系だけでなくアルミ枠も

扉そのものの素材は、通常の室内建具と同様で、

ナチュラルな木目の樹脂シート仕上げや

突き板仕上げなどの木質系が多く揃っています。

また、アルミ枠などを用いたタイプもあります。

アルミ枠と木質素材を

組み合わせたタイプもみられます。

・ガラスや樹脂素材などを用いたデザイン

木質やアルミ素材の枠の面材に、

ガラスや樹脂などを用いたデザインも

ラインナップされています。

用いられるガラスや樹脂は、

透明なタイプだけでなく、

半透明やアンティーク風のタイプなどもあります。

光を通すだけでなく、

家族の気配を感じられるような、

緩やかに仕切るタイプも増えてきました。

限られたスペースの中、空間を仕切りながらも、

広がりや連続性を持たせることができる

デザインが注目されているようです。
 

◆間仕切り扉の選び方のポイント

●ポイント①　

室内扉や収納扉、床材などと同時に検討

間仕切り扉は閉めた時に、

壁のように見えることが多い建材なので、

インテリアにも大きな影響を及ぼします。

プランニングの基本は、

他の室内扉や収納扉などの建具、フローリ ング

などとのコーディネートに配慮することです。

メーカーの室内建具や建材は、

デザインやイメージごとに

シリーズ化されているケースが多いので、

それらから選ぶようにすれば

バランスが崩れることもないでしょう。

●ポイント②　　

目的に合わせたデザイン、スタイルを選ぶ

どのようなシーンで、

どのような仕切り方をしたいのかによって、

選ぶデザインやスタイルも変わってきます。

たとえば、幼いお子さんがいる場合に、

リビングとダイニングキッチンに

間仕切りを設けるのであれば、

ある程度、様子が分かるような

デザインとしたいものです。

お客様が多いのであれば、壁のように見える、

しっかりと仕切れるタイプがいいかもしれません。

また、寝室と書斎の間には、

気配を感じるタイプがいいかもしれませんし、

ワンルームの子供室を兄弟などの個室として

仕切るのであれば、

光が漏れないようなタイプなどが向いているでしょう。

●ポイント③

開閉のしやすさをチェックしたい

機能面では、開閉のしやすさ、

引手や取手（ハンドル）部分の形状が

使いやすいかどうかなどの確認をしましょう。

通し引手など框部分を利用したもの、

ボタン式で使わない時は扉面に

収まるようなタイプもみられます。

間仕切りの大きさや重量によって、

使い勝手も変わってきますが、

デザイン的にはあまり目立たないものがおすすめです。

また、引き戸タイプであれば、

開閉時に扉の跳ね返りを防いで

ゆっくり確実に引き込む機能のあるものも

いいでしょう。
 

●ポイント④　　安全性にも配慮して

床面のレール形状や段差、

開放時や閉めた場合の扉の

固定方法（ストッパー）なども

確認しておきたいポイントのひとつです。

また、幼いお子さんがいる場合には、

指を挟みにくいような配慮があるかなど、

安全面も配慮しておくことも大切です。

●ポイント⑤　　

ショールームで確認を、素材感や操作方法をチェック

 
間仕切り扉は、

「いろいろなシーンに合わせて

空間を使うことができる」という声と、

「あまり開閉することもなく、結局、開けっ放し」

という、成功失敗の両方の声が聞かれる

アイテムのひとつです。

せっかく取り入れるのであれば、

有効利用ができるように、間取りはもちろん、

ライフスタイルや家族構成、

将来の変化などをイメージした上で、

プランニングをすることが大切です。

また、一般的に、間仕切り扉を設けても、

壁で仕切られた個室に比べると、

防音性を確保するのは難しくなります。

密閉の度合いなどは

商品によって異なりますので、気になる場合は、

ショールームで実際に確認するようにしましょう。

他の室内建材と一緒に、

素材やデザイン、開閉時の使い勝手など、

実際に動かし確認することがポイントです。