浜松市で新築・注文住宅は皆戸中建築

住宅金融支援機構（東京都文京区）が

民間金融機関と提供するフラット35の

2020年4月の適用金利が発表されました。

◆融資率９割以下で返済期間が21年以上35年以下の

　主力タイプの金利幅は...

　1.30％（前月より+0.06％）～2.30％

と、今月も金利を引き上げました。

先月は5か月ぶりに

金利が下がりましたが、

今月は、金利が上がり、

再び1.30％台となりました。

しかしながら、

まだまだ低金利なので

魅力的なサービスを提供中です。

◆融資率９割以下で返済期間が20年以下の

　金利幅は以下の通りです。

1.23％（前月より+0.01％）～1.96％

と、中期に関しても引き上げました。
 

◆融資率が９割超で返済期間が21年から35年以下の

　タイプの金利幅は...

1.56％～2.29％

◆融資率９割超で返済期間が20年以下のタイプの

　金利幅は...

1.49%～2.20％

以上のようになっています。

今月のフラット35は、

全体的に金利を引き上げました。

◆2020年4月の住宅ローン金利の傾向

今月の住宅ローン金利は、

先月の金利低下の反動もあり、

小幅ながら上昇しました。

過去10年にさかのぼっても

現在のような金利の変動は

見たことがありません。

要因は、

現在大きな問題になっている

新型コロナウィルスです。

2019年後半から2020年にかけて

上昇を続けていた住宅ローン金利ですが、

2月、3月と大幅に低下し、

4月に関しては打って変わって上昇する等、

不安定な状況が続いています。

世界中の中央銀行が

政策金利を大幅に引き下げています。

一方で日本の中央銀行である

日銀は金利を据え置いており、

今月の金利上昇は、

日本の金利が下がらないことを示唆しています。

これ以上金利が下がらないのであれば、、

住宅ローンを利用するのであれば、

今は好機と言って良いでしょう。

◆各住宅ローン商品の金利動向

●変動金利

変動金利は当面、

金利が下がることはあっても

大きく上がることはなさそうです。

年初に想定していた上昇傾向は

しばらくはないと考えられます。

●固定金利

10年固定や長期固定に影響する長期金利も、

日本銀行が0～±0.2％の範囲になるように

コントロールしているので、

多少の変動はあっても、

大きく上がる可能性は低いです。

◆2020年4月の住宅ローン金利の動向を総括

先月とは打って変わって、

金利が小幅ながら上昇した月と

言って良いでしょう。

2020年5月以降も金利は、

不安定な状況が続くと考えています。

世界中の金利が低下する中、

日本の住宅ローン金利が

上昇したように、

今後も金利の上昇には

最大限の注意が必要です。

そして

今後の不透明な金利状況の可能性を考えると、

フラット35は、借入時から完済時まで

全期間固定型の住宅ローン商品なので、

今借り入れた方は35年後の完済時まで

ずっと低金利の恩恵を受けられる...

というメリットがあります。

いくら借入時の金利がいくら低くても、

何年後かには住宅ローンの返済に追われる生活...

そうなってしまっては元も子もありません。

目先の数字にとらわれず、

しっかりとそれぞれの住宅ローン商品の

メリット/デメリットを理解し、

家族のライフプランに合った住宅ローンを

選択しましょう!!

※下記のサイトにて、

フラット35の金利推移をご確認いただけます。

現在がどれほど低金利であるか?? ご参照くださいせ。

http://www.flat35.com/kinri/index.php/rates/top

【フラット35】の利用を予定している方、

住宅ローンの新規利用・借り換えをお考えの方など、

いずれにしても、

早めに行動へ移すことをお勧めします!!

最後に、固定金利が上がったとはいえ

2020年4月の住宅ローン金利は、

低水準で推移しております。

現在購入を検討している方はもちろん、

住宅ローンを借り換えのタイミングを

見極めているという方にとって、

金利が低い今月と翌月は、

検討する価値があります。

住宅ローン金利が低水準にある、

この機会を見逃さないようにしましょう。

それでは、また。

住宅ローンを借り入れる際は、

「いくらまで借りることができるのか」

ということは当然ですが、

「いくらであれば負担なく返していけるか」

を気にすることも大変重要です。

一般に、住宅ローンは、

借入期間中のすべての元本と利子を合計した

「総返済額」を基準にし、

返済計画の妥当性や、

その住宅ローンの借り入れ条件が

有利か不利かを判断します。

しかし、ほとんどの家庭は

月単位で家計が回っていくので、

「月々の返済額」を

どれくらの水準に収めれば、

負担なく返済していけるか、

と考えたほうが良いでしょう。

そこで今回は、

住宅ローンの返済額にスポットをあて、

住宅ローンを借り入れる際の

返済額の決め方や、

月々の返済額を減らす方法をお伝えします。

◆住宅ローンの月々の返済額はどう決まる

住宅ローンは、

契約者の年収と住宅ローン金利によって

いくらの資金を借り入れられるか

（借入可能額）が決まります。

利子も含めた年間の返済額が、

契約者の年収に占める割合を

「返済負担率」といい、

住宅ローンを無理なく返済するためには、

返済負担率が25％以内に

収まっていることが一つの目安と

言われています。

民間の金融機関の場合は、

さらに条件が厳しく、

返済負担率が20％前後でなければ

住宅ローン審査に通りにくいところもあります。

それでは、返済負担率をもとにした

具体的な返済額を見てみましょう。

たとえば、

年収500万円で、変動金利（年0.47％）の

住宅ローンを35年で借り入れるケースでは、

返済負担率を20％に設定すると

借入可能額の目安は3,226万円、

月々の返済額は83,315円です。

返済負担率を25％にした場合は、

借入可能額の目安は4,033万円、

月々の返済額は104,156円になります。

現在が賃貸住まいであれば、

月々の家賃と比較しても

「少し余裕がある」と感じる方も

多いかもしれません。

ただし、実際に住宅ローンを借り入れる際は、

これに諸費用

（事務手数料、住宅ローン保証料、

火災保険料、印紙代、登記関連費用etc.）

が加わります。

諸費用を現金で用意するか、

借入額に上乗せするかを

判断する必要があります。

また、住宅購入費用ではないものの、

引っ越しに関わる費用や、

新居のための家具等の購入費用も

考えておきたい出費のひとつです。

翌年以降になると

固定資産税を支払う必要があります。

住宅は購入すれば終わりではなく、

住宅ローンの返済期間中も

様々な費用が発生するということを

憶えておきましょう。

住宅購入後の出費を考える際は

「年単位」「月単位」で

ざっくりと把握することが大切です。

その上で月々の返済額を

もう少し減らしたいという場合は、

下記の

「住宅ローンの月々の返済を減らす方法」の

３つの方法を検討してみましょう。

①頭金を用意する

住宅ローンを借り入れる際、

物件価格の２割程度の頭金を用意できれば、

月々の返済額を負担のない範囲に

収めることができ、

金融機関の審査にも通りやすくなります。

たとえば、3,000万円の物件を購入する際に

２割（600万円）の頭金を用意すると、

月々の返済額を、

ひと月あたり約15,000円も

引き下げることができます。

例）物件価格3000万円　変動金利年0.47％

●頭金ありの場合　　　　
頭金 　　　　　600万円 　　　　
返済負担率 　　約14.9％ 　　　　
月々の返済額 　61,982円 　　　
総返済額 　　　26,032,589円 　

●頭金なし場合
頭金 　　　　　　なし
返済負担率 　　約18.6％
月々の返済額 　77,478円
総返済額 　　　32,540,767円


頭金は自分で貯蓄する以外にも、

住宅購入資金として親から贈与を受ける場合に

一定額を非課税にすることも可能です。

金融機関が提供する住宅ローン商品の中には、

自己資金（頭金）の割合によって

適用金利が変わるものもあるため、

貯金・贈与などで頭金を用意できそうな場合は

積極的に活用しましょう。

②一部繰り上げ返済で「返済額軽減型」を選ぶ

返済中の繰り上げ返済は、

返済期間を短縮する「期間短縮型」と、

月々の返済額を減額する「返済額軽減型」

の２つの方法から選ぶことができます。

総返済額を減らす効果は

「期間短縮型」のほうが大きいため、

多くの場合、期間を短くする方法を選びますが、

月々の返済額を減らしたいときは

「返済額軽減型」を選ぶことで

毎月の負担を減らすことができます。

下記では、3,000万円を借り入れた

１年後に100万円を繰り上げ返済した場合の

「返済額減額型」と「期間短縮型」の違いです。

利息の軽減額や総返済額では

「期間短縮型」のほうが有利ですが、

「返済額軽減型」は

直近の返済額を軽くする効果があることが

わかります。

下記（例）は変動金利を選択した場合の

シミュレーションですが、

繰り上げ返済の利息軽減効果は、

金利が高いほど大きくなるため、

変動金利よりも金利の高い

固定金利（全期間固定）の場合、

月々の返済額をさらに減らせる可能性が

高いでしょう。

例）繰り上げ返済前の総返済額 32,540,767円
　　返済額100万円の場合　

●返済額軽減型の場合
返済額 　　　　1,000,000円
利息の軽減額 　－82,251円 
返済軽減額月額　－2,652円
短縮返済期間　　　なし  　　
総返済額 　　　2,458,516円 　

●期間短縮型の場合
返済額 　　　　　993,291円
利息の軽減額 　　－168,879円
返済軽減額月額　　　 なし
短縮返済期間　　　1年3ヶ月
総返済額 　　　　32,371,888円

③金利の低い住宅ローンに借り換える

現在、返済中の住宅ローンを、

より金利の別の低い住宅ローンに借り換えると、

総返済額や月々の返済額を

減らすことができます。

目安として、

住宅ローン同士の金利差が0.5％以上、

住宅ローンの残高が1,000万円以上、

返済期間が15年以上であれば、

一定の借り換えメリットが

あると言えるでしょう。

ただし、住宅ローンを借り換える場合は、

金融機関に支払う事務手数料や

登記費用といった諸費用を

あらためて負担する必要があります。

団信（団体信用生命保険）の

保障内容や保険料が変わるケースもあるため、

借り換えた場合の変更点は

しっかりとチェックしておきたいポイントです。

借り換え先として考えている

金融機関がホームページ等で公開している

シミュレーションを利用すれば、

利息の軽減効果を簡単に試算できます。

◆まとめ

住宅ローンの負担感が強まるのは、

失業・転職等で収入が変動したときや、

子供の進学等で出費が増えたときなど、

家計の収支バランスが崩れた場合でしょう。

うっかり返済を滞納すれば、

遅延損害金などのペナルティが

発生する可能性があるだけでなく、

最悪の場合は住宅を強制的に

売却されるという事態になりかねません。

月々の返済額を減らす方法は、

今回ご紹介した３つの方法以外にも、

「返済期間を延長する」

「元本部分の返済を一時的にストップして

利子部分のみを支払うようにする」

などの方法があります。

これらは、現在

住宅ローンを借り入れている

金融機関に相談する必要があるため、

このままでは返済が厳しい感じた場合、

早めに連絡を取り、

相談するようにしましょう。

月々の返済額を減らすことができれば、

住宅ローンの負担感は大幅に弱まります。

借り入れる前・返済中のそれぞれで

返済額を減らす方法を把握し、

無理のない返済を心がけましょう！

それでは、また！

◆住宅ローンと景気の関係は？

新型コロナウイルスの流行を皮切りに、

世界の景気が停滞・後退に

向かいつつあるとする観測が

強まっています。

2020年に関しては、

日本含め世界経済が

混乱することが予想されます。

マイホームの購入を

考えている方の中には、

今後の景気の動向が、

物件価格や住宅ローン金利に

どのような影響を及ぼすか

気になっている方も多いでしょう。

そこで今回は

「景気と住宅ローン」をテーマに、

景気が良いときにどのようなことが起こり、

不景気のときにはなにが起きるのか、

それぞれの状況下で

住宅ローン金利や物件価格が受ける

影響についてお伝えします。

これから住宅を購入する予定の方はもちろん、

現在、住宅ローンを返済中の方も、

借り換えや繰り上げ返済を

検討する際の参考にしてください！

◆景気が良いとき、住宅ローンはどうなる？

景気が良いときは、市場にお金が回り、

経済全体が活性化しています。

企業の業績は上がりやすく、

企業業績に応じて

労働者の給料やボーナスも上昇するので、

消費者の購買力も高まります。

その一方で、

人件費や建築資材などの価格も上がるため、

物件価格は新築住宅を中心に高くなります。

そして、

新築物件が購入できないほどに高くなると、

次は中古物件の価格があがっていきます。

2020年の日本は、

この状況がまさに起きつつありましたが、

新型コロナショックが直撃し、

新築物件の需要が大幅に減退しました。

中古物件への物色意欲も落ち着き、

最終的には新築物件も

下がることになりそうです。

また、一般に、好景気下においては、

各国の中央銀行（日本の場合は日本銀行）は

政策金利を引き上げます。

これは、

企業が資金を借りにくくすることによって、

過度な消費を抑えることが目的です。

政策金利の影響を受ける住宅ローン金利も、

このタイミングで上昇します。

つまり景気が良い場合は、

物件価格が高くなり、

住宅ローン金利も上昇するので、

マイホームをお得に購入するという意味では

厳しい環境と言えます。

◆不景気になると住宅ローンはどうなる？

景気が悪化すると、

好景気のときとは正反対の状況が起こります。

市場のお金の動きが鈍くなり、

消費が停滞するため、

中央銀行は政策金利を引き下げて、

企業の経済活動を活発化させようとします。

住宅ローン金利が下がるのも

このタイミングです。

景気の悪化に伴い、

物件価格も下がっていきます。

意識しておきたいのは、

まず中古住宅が先に下がりはじめ、

新築住宅の価格が落ちるのは

景気が大幅に後退してからに

なることが多いという点です。

これは、新築住宅の価格を、

住宅販売会社

（大手不動産会社、デベロッパーetc.）

が決定しているためです。

建築にかかった

人件費や資材費などのコストを

回収する必要があるため、

一般的に、新築住宅の場合は

中古よりも値下がりしにくく、

価格の変動がゆるやかになります。

景気の影響は中古市場に

もっとも早くあらわれ、

中古住宅の価格が値崩れしはじめると、

世の中は本格的に不景気に突入すると

言われています。

過去の事例を見ると、

バブル崩壊の際の不動産価格は

最高値の3分の1に、

過去最大級の景気後退と言われている

リーマンショックも

高値から約3割から4割ほど値下がりしました。

今回の新型コロナショックも

物件価格の下落には注意が必要です。

◆現在の日本の住宅ローン金利は、ほぼ底値

このように、景気の良し悪しによって、

物件価格や住宅ローン金利は大きく変動します。

ただし、上記はあくまで

一般的な経済の仕組みであり、

現在の日本の住宅ローンに

あてはまるかというと、

必ずしも当てはまりません。

その理由は、

日本の金利は日本銀行の

金融緩和策によって長らく

ゼロからマイナス近辺を行き来しており、

すでにこれ以上は下がる余地のない

水準にあるからです。

たとえば、

これから新型コロナウイルスに端を

発する不景気が訪れたとしても、

さらなる金利の低下は

起こりにくいと言えるでしょう。

今回の新型コロナショックで、

米国は政策金利を1.5％引き下げましたが、

日銀は金利の据え置きを決めました。

このことからも、

金利の低下余地は

極めて少ないと言えるでしょう。

住宅ローン金利についても、

現在の水準から大きく変わらない、

もしくは、わずかに変動する程度、

と考えておくのが無難です。

これから住宅購入を検討している方は、

現在の金利水準で

さまざまな金融機関の住宅ローンを比較して、

金利の低いものをピックアップしておくと

良いでしょう。

◆まとめ

新型コロナウイルスの影響で

景気の不透明感が強まる現在、

住宅をいつ購入するかは悩ましい問題です。

現在、物件を探している方は、

ウイルスによる混乱が

落ち着くのを待ちながら、

まずは値下がりのタイミングが

もっとも早い中古住宅市場を

チェックしておきましょう。

前述した通り、

2008年のリーマンショックの際も、

不動産価格は大幅に下落しています。

価格が下がった時点で

希望の物件を見つけられれば、

お得にマイホームを

手に入れることができるはずです。

なお、すでに住宅ローンを借り入れて、

現在返済中の場合は、

借り換えを検討してみるのもおすすめです。

日本の住宅ローン金利は、

ほぼ底値の水準となっているため、

現在の住宅ローン商品の中で

金利の低いものが、

借り換えでも有力な候補となります。

住宅ローンの借り換えは、

「住宅ローンの残高」

「残りの返済期間」

「借り換え前と借り換え後の金利差」

が大きいほど総返済額を

圧縮することが可能です。

ご自身のケースで

借り換えたほうが得になるかどうかは、

シミュレーションで

簡単にチェックすることができます。

「金利が低い」

「付帯サービス（団信など）が充実している」等

気になる住宅ローンを見つけた場合は、

ホームページの

借り換えシミュレーションなどを

上手に活用してみましょう。

それでは、また！