浜松市で新築・注文住宅は皆戸中建築

◆住宅ローンと景気の関係は？

新型コロナウイルスの流行を皮切りに、

世界の景気が停滞・後退に

向かいつつあるとする観測が

強まっています。

2020年に関しては、

日本含め世界経済が

混乱することが予想されます。

マイホームの購入を

考えている方の中には、

今後の景気の動向が、

物件価格や住宅ローン金利に

どのような影響を及ぼすか

気になっている方も多いでしょう。

そこで今回は

「景気と住宅ローン」をテーマに、

景気が良いときにどのようなことが起こり、

不景気のときにはなにが起きるのか、

それぞれの状況下で

住宅ローン金利や物件価格が受ける

影響についてお伝えします。

これから住宅を購入する予定の方はもちろん、

現在、住宅ローンを返済中の方も、

借り換えや繰り上げ返済を

検討する際の参考にしてください！

◆景気が良いとき、住宅ローンはどうなる？

景気が良いときは、市場にお金が回り、

経済全体が活性化しています。

企業の業績は上がりやすく、

企業業績に応じて

労働者の給料やボーナスも上昇するので、

消費者の購買力も高まります。

その一方で、

人件費や建築資材などの価格も上がるため、

物件価格は新築住宅を中心に高くなります。

そして、

新築物件が購入できないほどに高くなると、

次は中古物件の価格があがっていきます。

2020年の日本は、

この状況がまさに起きつつありましたが、

新型コロナショックが直撃し、

新築物件の需要が大幅に減退しました。

中古物件への物色意欲も落ち着き、

最終的には新築物件も

下がることになりそうです。

また、一般に、好景気下においては、

各国の中央銀行（日本の場合は日本銀行）は

政策金利を引き上げます。

これは、

企業が資金を借りにくくすることによって、

過度な消費を抑えることが目的です。

政策金利の影響を受ける住宅ローン金利も、

このタイミングで上昇します。

つまり景気が良い場合は、

物件価格が高くなり、

住宅ローン金利も上昇するので、

マイホームをお得に購入するという意味では

厳しい環境と言えます。

◆不景気になると住宅ローンはどうなる？

景気が悪化すると、

好景気のときとは正反対の状況が起こります。

市場のお金の動きが鈍くなり、

消費が停滞するため、

中央銀行は政策金利を引き下げて、

企業の経済活動を活発化させようとします。

住宅ローン金利が下がるのも

このタイミングです。

景気の悪化に伴い、

物件価格も下がっていきます。

意識しておきたいのは、

まず中古住宅が先に下がりはじめ、

新築住宅の価格が落ちるのは

景気が大幅に後退してからに

なることが多いという点です。

これは、新築住宅の価格を、

住宅販売会社

（大手不動産会社、デベロッパーetc.）

が決定しているためです。

建築にかかった

人件費や資材費などのコストを

回収する必要があるため、

一般的に、新築住宅の場合は

中古よりも値下がりしにくく、

価格の変動がゆるやかになります。

景気の影響は中古市場に

もっとも早くあらわれ、

中古住宅の価格が値崩れしはじめると、

世の中は本格的に不景気に突入すると

言われています。

過去の事例を見ると、

バブル崩壊の際の不動産価格は

最高値の3分の1に、

過去最大級の景気後退と言われている

リーマンショックも

高値から約3割から4割ほど値下がりしました。

今回の新型コロナショックも

物件価格の下落には注意が必要です。

◆現在の日本の住宅ローン金利は、ほぼ底値

このように、景気の良し悪しによって、

物件価格や住宅ローン金利は大きく変動します。

ただし、上記はあくまで

一般的な経済の仕組みであり、

現在の日本の住宅ローンに

あてはまるかというと、

必ずしも当てはまりません。

その理由は、

日本の金利は日本銀行の

金融緩和策によって長らく

ゼロからマイナス近辺を行き来しており、

すでにこれ以上は下がる余地のない

水準にあるからです。

たとえば、

これから新型コロナウイルスに端を

発する不景気が訪れたとしても、

さらなる金利の低下は

起こりにくいと言えるでしょう。

今回の新型コロナショックで、

米国は政策金利を1.5％引き下げましたが、

日銀は金利の据え置きを決めました。

このことからも、

金利の低下余地は

極めて少ないと言えるでしょう。

住宅ローン金利についても、

現在の水準から大きく変わらない、

もしくは、わずかに変動する程度、

と考えておくのが無難です。

これから住宅購入を検討している方は、

現在の金利水準で

さまざまな金融機関の住宅ローンを比較して、

金利の低いものをピックアップしておくと

良いでしょう。

◆まとめ

新型コロナウイルスの影響で

景気の不透明感が強まる現在、

住宅をいつ購入するかは悩ましい問題です。

現在、物件を探している方は、

ウイルスによる混乱が

落ち着くのを待ちながら、

まずは値下がりのタイミングが

もっとも早い中古住宅市場を

チェックしておきましょう。

前述した通り、

2008年のリーマンショックの際も、

不動産価格は大幅に下落しています。

価格が下がった時点で

希望の物件を見つけられれば、

お得にマイホームを

手に入れることができるはずです。

なお、すでに住宅ローンを借り入れて、

現在返済中の場合は、

借り換えを検討してみるのもおすすめです。

日本の住宅ローン金利は、

ほぼ底値の水準となっているため、

現在の住宅ローン商品の中で

金利の低いものが、

借り換えでも有力な候補となります。

住宅ローンの借り換えは、

「住宅ローンの残高」

「残りの返済期間」

「借り換え前と借り換え後の金利差」

が大きいほど総返済額を

圧縮することが可能です。

ご自身のケースで

借り換えたほうが得になるかどうかは、

シミュレーションで

簡単にチェックすることができます。

「金利が低い」

「付帯サービス（団信など）が充実している」等

気になる住宅ローンを見つけた場合は、

ホームページの

借り換えシミュレーションなどを

上手に活用してみましょう。

それでは、また！

一般的な住宅に用いられる

窓サッシの素材には、

いくつかの種類があります。

最も馴染みがあるのはアルミサッシです。

あたたかみのある自然素材の風合いが魅力の

木製サッシ、

寒冷地などで広く普及している

樹脂サッシなども揃っており、

新築やリフォームの際の選択の幅も

広がってきています。

窓としての性能（断熱性や遮音性など）は、

ガラスとの組み合わせがとても重要ですし、

プランニングの際には、

建物全体の性能も合わせて検討することが

必要です。

しかし、

窓は熱の出入りが最も多い場所なので、

それぞれのサッシの特徴を

十分に理解して検討することが大切でしょう。

◆樹脂サッシとは、寒冷地を中心に普及

樹脂サッシは、ドイツで生まれ、

北欧や北米などで広く普及している

窓サッシです。

冬場の厳しい寒さの中でも、

快適で省エネルギーに配慮した暮らしを

実現するために開発されたもので、

近年では、環境先進国での普及も

広がっているといわれています。

日本の場合、

全国的に普及しているのは

アルミを用いたサッシですが、

樹脂サッシは、北海道や東北など、

寒冷地を中心に多くの方に

取り入れられています。

最近では、寒冷地でなくても

設置するケースが多くなり、

窓サッシの選択肢のひとつになりました。

各サッシメーカーからは、

性能や機能も高めた商品が揃ってきており、

さまざまなプランに取り入れることが

可能になってきています。

◆樹脂サッシの主な特徴、メリット

●熱伝導率が低く、断熱性に優れるため、
　結露が生じにくい

樹脂サッシの主な材料は、

塩化ビニール樹脂（PVC）です。

この樹脂という素材の特徴は、

まず熱伝導率が低いということです。

熱を伝えやすいアルミに比べ、

熱伝導率が 約1000分の1という

優れた断熱性によって、結露が生じにくく、

カビやダニの発生を防ぐという

メリットもあります。

その他、塩害に強いこと、

劣化しにくいためメンテナンスが

楽なのも魅力でしょう。

また、複層ガラスや

高断熱複層ガラスなどとの

組み合わせによって、

開口部である窓として、

高い断熱性を得ることも可能なのも特徴です。

●中空層を持つため熱の出入りを抑制する

溶着加工で成型されたサッシの構造も

特徴のひとつです。

メーカーや商品によって詳細は異なりますが、

通常、断熱性能を高めるために

樹脂サッシの内部は

中空層を多く持つ構造となっています。

いくつもの空間があるため、

熱の出入りをさせにくくする

という仕組みです。

また、気密性も高く、

すきま風や冷気の侵入を

防ぐことも可能です。

音も出入りしにくいため、

複層ガラスなどを用いることで、

高い遮音性能も得ることができるでしょう。

◆樹脂サッシ商品のトレンド

●豊富な開閉スタイル

樹脂は、腐食しにくく、

加工しやすい特徴を持つ素材です。

成型がしやすいのも特徴のひとつでしょう。

開閉スタイルは、

すべり出し窓や開き窓、

スライディング窓、テラス窓（ドア）などです。

最近では、ふたつの開閉方式を持つ

ツーアクション窓なども

みられるようになりました。

洋風和風を問わず、

さまざまなスタイルの住まいに

取り入れることができるでしょう。

●フレームがスリムになり開放感もアップ

アルミよりも強度が弱いため、

樹脂部分が厚みのある構造

（太めのサッシ枠）となりますが、

外観デザインのアクセントや

引き締め効果となるケースにもなります。

また、最近では、

サッシ枠をスリムにしたタイプも開発され、

ガラス面が拡大しました。

明るさと開放感のある眺望を得るとともに、

すっきりとしたインテリアを

実現できるものなどもみられます。

●高性能なガラスとの組み合わせにより
　断熱性が向上

サッシとガラスで構成される窓は、

ガラスの性能は重要です。

樹脂サッシ商品では、

断熱性能をより高めるため、複層ガラス、

Low-E金属膜をコーティングした

高断熱複層ガラスや

遮熱複層ガラスはもちろん、

トリプル（三層複層）ガラスなどを

取り入れたタイプもみられるようになりました。

ガラスの間に、

空気よりも熱伝導率が低い、

アルゴンガスや

クリプトンガスなどを封入した、

ガス入り複層ガラスなども揃っています。

●防火性能を持つタイプも

メーカーによっては防火性能を持つ、

防火窓の商品のラインナップもみられます。

防火地域や準防火地域でも

取り入れることが可能なので、

プランニングの幅も広がるでしょう。

●木目調、カラーバリエーションも揃う

樹脂は着色も容易なので、

メーカーや商品によっては、

カラーバリエーションも揃っています。

一般的には、

ホワイト色などがお馴染みですが、

外観色としては、

ブラックやブラウン、

プラチナステンなどがあります。

最近では、

木目柄の高耐候性ラミネートを

外部側に施したものなどもみられます。

ナチュラルな雰囲気の外観デザインにも

馴染むでしょう。

●リフォーム向けの商品も充実

リフォームでも樹脂サッシを

取り入れることは可能です。

サッシごと交換することもできますし、

既存の窓に、そのままに樹脂の内窓を設けて

二重窓とする方法もあります。

断熱性を高めるために

リフォームを行うのであれば、

検討してみてもいいでしょう。

◆一般的に価格は高め。
　ランニングコストも考慮して

価格面は、

メーカーや商品によって異なりますが、

一般的に、アルミに比べると高めです。

間取りやプランによって異なるので、

住まい全体を考慮して、

トータルに検討することが大切です。

断熱性能が高まることで、

光熱費などが抑えられますので

イニシャルコストだけでなく、

ランニングコストを

考慮するようにしましょう。

◆ショールームで断熱性能や操作方法の確認を

窓（開口部）計画は、

専門的な知識が必要です。

実際に新築やリフォームを進める中では、

建築家や設計担当者からの提案を

確認していくことになるでしょう。

選び方によっては、

予算にも大きく影響するので、

ショールームなどで、

性能や機能を確認することも

重要なポイントです。

性能実験などの空間展示も増えているので、

樹脂サッシだけでなく、

他のサッシなども含め実際に体感し、

比較検討しましょう。

樹脂サッシは、

商品によっては重量感もあるので、

開閉操作をするなどして、

使い勝手をチェックすることも大切です。
　

それでは、また!!

床暖房の魅力を一言でいうと

「足元から暖めてくれるその心地よさ」

でしょう。

床暖房は、フローリングなどの床仕上げ材の下

（もしくは床材の内部）に

組み込まれた熱源から暖房を行います。

冬場にエアコンなどで室内を暖房しても

なかなか足元やひざ元までは暖まらず、

その不快な寒さに悩まされている人は

多いはずです。

床暖房は、触れている部分から

直接暖かさが伝わってくるため、

足元をダイレクトに暖めることができます。
 

◆部屋全体を暖めてくれる暖房方法

もし、ある特定の場所の

足元だけ暖かくしたいのなら、

お手軽な電気式の敷きマットを

使うこともできます。

一方で床暖房は

単に足元を暖めるだけではなく、

その部屋全体も暖める役割を果たします。

床下から放出された熱は

室内の人や壁や家具などに吸収され、

そこからまた放射される

輻射熱（ふくしゃねつ）となり、

室内の空気全体を暖めます。

その暖かさは、

エアコンのように風が直接当たることもなく、

輻射熱によってじんわりと、

体の芯からポカポカ暖めてくれる

という特徴があります。

最近では新築住宅の多くで

床暖房が導入される傾向があり、

なじみのある暖房方法となっています。

しかし、床暖房がついていても

「使ったことがない」

という人もいるようです。

そこで、

床暖房があるのに使わない人の

「床暖房への疑問点」を見ていきましょう。

◆疑問①　床暖房の上にカーペットや
　　　　　ラグを敷いてもよいのか

小さなお子さんのいるご家庭の場合、

階下への音を軽減するために

床に厚手のカーペットを

敷くことが多いようです。

そうすると、

床暖房をつけても効果がないのでは？と思い、

床暖房を使用しないケースとなるようです。

床暖房は、

フローリングなどの床仕上げ材の下

（もしくは床材の内部）に

組み込まれた熱源から暖房を行い、

足元からポカポカと暖まることが

大きな特徴であり、魅力の一つです。

その上にカーペットやラグを敷くと

暖かさが伝わりにくくなるため、

敷かない方がよいでしょう。

スリッパなどもはかずに

素足または靴下で過ごすと

暖かさが実感できます。


しかし、

音の問題などから

どうしてもカーペットを

敷きたいご家庭では、

熱に強い床暖房対応のカーペットの中から

なるべく薄手のものを選ぶか、

面積が小さめのものを選ぶとよいでしょう。

◆疑問2：床暖房だとなかなか部屋が暖まらない

床暖房は輻射熱で

部屋全体を暖める暖房方法のため、

エアコンやストーブに比べると

部屋が一定以上の室温になるまでの

時間（＝立上り）が

ゆっくりという印象があります。

これらのデメリットに対応するため、

例えば温水式の床暖房の場合は

立上り時には高い温水を流したり、

床下のパイプ数を増やしたり、

パイプ放熱ロスを少なくする工夫をしたりと

床暖房のメーカーも開発を続けています。

床暖房には電気式や温水式があり、

またメーカー別に特徴があるため

よく比較検討していただきたいのですが、

立上りが遅いという点では

改善が進んでいるようです。

一方、床暖房の良さは、

いったんスイッチを切っても

しばらく暖かさを保つことです。

朝はタイマーで早めにセットして

起床時間までに暖めておき、

夜は就寝時間の少し前に

タイマーで切っておくという

使い方がおススメです。

◆疑問3：床暖房だけでは寒い気がする

先ほども述べたように、

床暖房は立上りに時間がかかる暖房方法です。

もし気になるようであれば、

立上りの時にはエアコンを併用し、

一定以上の室温になったら

床暖房のみにしてもよいでしょう。

もしずっとつけていても

床暖房だけでは暖かさが足りないと

感じたときは、

家全体の気密性や断熱性が低いことが

原因かもしれません。

現在の住宅の多くは

高断熱・高気密仕様になっているため

問題はあまりないと思いますが、

断熱性や気密性に劣る中古住宅に

リフォームで取り付けるときには要注意です。

床下の断熱材もしっかり入っていないと

床暖房の効きは悪くなります。

リフォームで床暖房を導入する時は、

家全体の断熱性能も

一緒に見直すことをおススメします。
 

◆疑問4：床暖房の光熱費は高くないの？

床暖房の光熱費については

東京ガスのホームページに

ガス温水式床暖房の試算が載っています。

●ランニングコスト　1時間あたり

　立上り時（1時間当たり）約43円

 　定常時（1時間当たり）約11円

●ランニングコスト　1日あたり

　立上りから8時間運転した場合　約131円

1日8時間使っても、

光熱費は1日当たり約131円（税込）です。

参考に最新型のエアコンの

ランニングコストと比較してみましょう。

・2020年度モデルM社　税込約124円

・2020年度モデルのP社　税込約122.3円

床暖房の電気代は

高いというイメージがあるかもしれませんが、

最新型エアコンと比べても

1日当たりの電気代の差額は10円程度です。

上述の試算はガス温水式床暖房の一例ですが、

電気式にするか、温水式にするか、

どんな熱源機を組み合わせるかによっても

変わってきます。

例えば、電気式の床暖房なら

安い深夜電力を蓄熱して昼間に放出させて

光熱費を抑える方法もあります。

ガス温水式の場合は、

熱源をエコジョーズなどの

高効率給湯器にすることで

省エネ効果を高めることができます。
 

また、

お湯をつくると同時に発電もする

家庭用燃料電池「エネファーム」と

床暖房は相性のよい組み合わせです。

エネファームを導入した家庭で

温水式床暖房を採用し、

お湯をたくさん使うとその分

たくさん発電するため、

電気代が安くなります。

光熱費全体として経済的なメリットも

大きくなるでしょう。

現在、エネファームは戸建てにも

マンションにも採用が進んでいます。

◆コストだけではなく暮らしに合った暖房を

現在のところ、暖房費だけに着目すれば、

月々にかかる光熱費（ランニングコスト）では

省エネ化が進むエアコンが

一番優れていると言われています。

しかし、

寒さが厳しく豊かな森林を持つ地域では

薪ストーブやペレットストーブなどの

暖房方法が注目されていますし、

首都圏の新築分譲住宅では

床暖房とエアコンを併用するところが

多く見られます。

暖房の選択は、

ランニングコストだけではなく、

住まい手が感じる快適さや、

住む地域によって必要な暖かさなど

様々なものさしがあるはずです。

ご家族が快適に過ごせる方法を

選んでいただきたいと思います。
　

それでは、また!!

住宅金融支援機構（東京都文京区）が

民間金融機関と提供するフラット35の

2020年3月の適用金利が発表されました。

◆融資率９割以下で返済期間が21年以上35年以下の

　主力タイプの金利幅は...

　1.24％（前月より-0.04％）～1.87％

と、今月は金利を引き下げました。

5か月ぶりの金利低下となり

1.20％前半台の金利は、

魅力的なサービスで提供中です。

◆融資率９割以下で返済期間が20年以下の

　金利幅は以下の通りです。

1.19％（前月より-0.04％）～1.82％

と、中期に関しても引きさげました。
 

◆融資率が９割超で返済期間が21年から35年以下の

　タイプの金利幅は...

1.50％～2.15％

◆融資率９割超で返済期間が20年以下のタイプの

　金利幅は...

1.45%～2.10％

以上のようになっています。

今月のフラット35は、

全体的に金利を引き下げました。

4か月ぶりの

金利引き下げとなっており

魅力的なサービスを提供中です。

◆2020年3月の住宅ローン金利の傾向

今月の住宅ローン金利は、

全ての金融機関が、金利を大幅に低下しました。

過去10年にさかのぼっても

これだけ大きく住宅ローン金利が低下することは

めったにありません。

要因は、

現在大きな問題になっている新型肺炎です。

中国に端を発した新型肺炎は、

2020年3月現在、世界中に問題が急拡大しており、

世界中で国債が買われ、金利が急低下しております。

さらに米国が利下げに踏み切る等、

バブルと言っていい程、

足元の金利が低下しています。

景気の事を考えると、

決して良い状況とは言えませんが、

住宅ローンを利用するのであれば、

今は好機と言って良いでしょう。

◆各金融機関の住宅ローンの金利動向

●変動金利

変動金利も全体的に下がりました、

じぶん銀行さが更に金利を下げ、

ジャパン銀行を抜き最低金利トップになりました。

相変わらず

ネット系銀行が利益を削りあっている印象です。

●固定金利

固定金利も10年固定と

フラット35の全期間固定のほとんどの金利が

下がりました。

やはり新形肺炎影響をうけて、

10年国債の金利低下です。

ちなみに10年固定でのトップも、

じぶん銀行の0.55%となります。

◆2020年2月の住宅ローン金利の動向を総括

昨年から続いた金利上昇が

ここにきて大幅に下落しました。

住宅ローンの利用を検討している方にとって、

3月は大きなチャンスと言えるでしょう。

今後の状況ですが、

新型肺炎の問題が落ち着くまでは、

金利が低利安定すると予想しています。

実際に比較する際には、

保証料や事務手数料、団信のコストなども含めて

検討する必要があります。

新規で借りる場合も、借り換えの場合も、

いくつかのローンを比較して、

トータルでより有利な商品を選ぶようにしましょう。

そして

今後の不透明な金利状況の可能性を考えると、

フラット35は、借入時から完済時まで

全期間固定型の住宅ローン商品なので、

今借り入れた方は35年後の完済時まで

ずっと低金利の恩恵を受けられる...

というメリットがあります。

いくら借入時の金利がいくら低くても、

何年後かには住宅ローンの返済に追われる生活...

そうなってしまっては元も子もありません。

目先の数字にとらわれず、

しっかりとそれぞれの住宅ローン商品の

メリット/デメリットを理解し、

家族のライフプランに合った住宅ローンを

選択しましょう!!

※下記のサイトにて、

フラット35の金利推移をご確認いただけます。

現在がどれほど低金利であるか?? ご参照くださいせ。

http://www.flat35.com/kinri/index.php/rates/top

【フラット35】の利用を予定している方、

住宅ローンの新規利用・借り換えをお考えの方など、

いずれにしても、

早めに行動へ移すことをお勧めします!!

最後に、新型肺炎の影響から

2020年3月の住宅ローン金利は、

低水準で推移しております。

現在購入を検討している方はもちろん、

住宅ローンを借り換えのタイミングを

見極めているという方にとって、

金利が低い今月と翌月は、

検討する価値があります。

住宅ローン金利が低水準にある、

この機会を見逃さないようにしましょう。

それでは、また。

◆マイホームに住み続け、
老後資金が手に入るリバースモーゲージとは？

老後の生活資金をまかなう方法として

「リーバースモーゲージ」

という言葉を聞いたことがある方は多いでしょう。

リーバースモーゲージは、

自宅や土地などの不動産を担保に、

銀行から資金を借り入れるローンの一種です。

おもに50代から60代以上を対象とした

融資制度であり、

銀行やローン会社などの民間の金融機関に加え、

フラット35で知られる住宅金融支援機構や、

地方自治体（社会福祉協議会）などの

公的機関でも取り扱っています。

◆死亡時の「一括返済」で
　老後の生活資金を借り入れる

50代・60代をむかえ、

老後が視野に入ってくると、

「年金収入や貯蓄だけでは生活費が心もとない」

「自宅の住宅ローンがまだ残っている」

「立地の良い地域や利便性の高い

マンションに住み替えたい」等、

お金と住まいに関する悩みやニーズが

出てくる世帯は少なくありません。

リバースモーゲージでは、

持ち家や土地を担保に入れることで、

年金のようなかたちで

定期的に（または一括で）資金を借り入れます。

借り入れた資金は、

利子部分のみを毎月返済していき、

元本部分は契約者の死後に、

担保として差し入れた不動産を売却することで

一括返済します。

老後の生活費をまかなうだけではなく、

住宅ローンをリバースモーゲージに

借り換えることで、

月々の返済額を少なくしたり、

住み替えのために自宅を売却したあとで

リバースモーゲージを利用して新居を購入したりと、

幅広い活用方法が可能なことから、

大きな注目を集めています。

今回は、人生100年時代を迎え、

ますます人気が高まる

リバースモーゲージにスポットを当てて、

メリットやデメリット、

同じく自宅を活用した資金調達方法である

「リースバック」との違いについてお伝えします。

◆リバースモーゲージのメリットとデメリット

●リバースモーゲージのメリット

・売却とは異なり、自宅に住み続けることができる
（名義もそのまま）

・返済は利子のみを支払うため、
　毎月の支出を減額させることができる

・契約者の死後、配偶者が契約を
　引き継ぐことも可能

リバースモーゲージの最大のメリットは、

自宅に住み続けながら

老後の生活資金やリフォーム資金などを

調達できる点です。

返済も、生存中は利子のみを

支払っていけば良いので、

元利合わせて返済する住宅ローンよりも

月々の支出を大幅に抑えることができます。

契約者の死亡時は

自宅を売却して一括返済が行われますが、

配偶者がいる場合はローン契約を

引き継ぐこともできるので、

住む場所が突然なくなるという心配もありません。

また、相続人の意向によって、

不動産を売却せず買い戻すことも可能です。

●リバースモーゲージのデメリット

・長生きをすることで、
　生存中に融資極度額を超える可能性がある

・土地の価値が下落すると、
　融資極度額が見直される場合がある

・「変動金利」を採用している金融機関が多く、
　金利が上昇することで返済額が
　膨らむ可能性がある

その一方で、リバースモーゲージの

デメリットとして、把握しておきたいのが

「長生きリスク」「価格下落リスク」

「金利変動リスク」の３つです。

ローンを生活資金に当てていた場合、

契約者が長生きをすることで、

融資極度額を超えてしまう可能性があります。

また、融資額の基準となる

「土地の値段」と「金利」は、

借り入れ時点から固定されているわけではなく、

そのときどきの時勢によって定期的に見直されます。

担保となる不動産の価値が大幅に下落することで、

融資極度額が見直され、

超過分の返済を求められるケースや、

金利が上がることによって利子部分が膨らみ、

月々の返済額が増える可能性があります。

金融機関に相談する場合は、

上記３点のリスクについての回答を

しっかり確認しておきましょう。

◆リバースモーゲージの利用条件や
　押さえておきたいポイントは？

融資元によって差はあるものの、

多くのリバースモーゲージは

契約者と物件の双方に利用条件があり、

他のローンと同様に融資審査も行われます。

〇リバースモーゲージのおもな利用条件

●契約者の条件

・所定の年齢であること
　（おおむね55歳から65歳以上）

・利用する場合は相続人の同意が必要

・契約者当人が認知症である場合は利用できない

・年金や給与など安定的な収入があること
　（民間金融機関の条件）

・所得が一定以下であること（公的機関の条件）

●不動産の条件

・他の抵当権が設定されていないこと
　（事業資金の担保etc.）

・担保評価額が一定以上であること
　（融資元により異なる）

・原則的に土地付き一戸建てが対象
　（マンション可のリバースモーゲージも有）

リバースモーゲージでは、

契約者が一定年齢以上であることや

判断力を保持していること

（認知症ではないこと）が最低条件となります。

また、相続財産のひとつである

不動産を担保に入れる性質上、

相続人の同意を得られていることも

必要不可欠です。

所得については、

民間金融機関と公的機関では条件が異なり、

民間では契約者の返済能力や信用力を

重視するのに対し、

生活資金補助の意味合いが強い公的機関では

契約者に所得制限が設けられています。

なお、不動産の条件としては、

ほかに抵当権が設定されていないことや、

評価額が一定以上の物件であることが

求められます。

◆知っておきたいリバースモーゲージのポイント

・融資額（融資極度額）は相場の70％から80％

・金利は商品ごとに異なる
　
・民間金融機関が提供するリバースモーゲージは
　審査基準が比較的厳しい。資金使途は自由度が高い

・公的機関（住宅金融支援機構、福祉協議会etc.）が
　提供するリバースモーゲージは所得制限あり。
　資金使途が限定されることも

リバースモーゲージの融資額は、

不動産相場の70％から80％が一般的です。

売却した場合と同程度の融資を

受けられるわけではない点には注意しましょう。

また、融資の際の金利も

金融機関による差が大きいため、

リバースモーゲージの利用を

本格的に検討する場合は、

複数の金融機関を比較することが欠かせません。

◆リバースモーゲージとリースバックの違い

リバースモーゲージと同じように、

自宅を元手に資金調達をする方法として

「リースバック」があります。

リースバックとは、

自宅をいったん売却したあと、

賃貸として（家賃を支払いながら）

住み続ける方法で、リバースモーゲージとは

仕組みが大きく異なります。

リースバックの場合、

売却時点で住宅の名義は買い主に移るため、

固定資産税の支払いや、

マンションの修繕積立金などが不要になります。

また、売却資金の使途が自由な点や、

リバースモーゲージのような年齢制限がない点、

住宅ローンの残債があっても利用できる点も

大きなメリットです。

ただし、買い主が物件を転売すると、

賃貸契約を結ぶ相手が変わるため、

賃貸借契約の内容をその都度しっかりと

確認する必要があります。

リースバックの月々の家賃は、

売却価額に６％から13％をかけた金額を

12等分するのが一般的です。

最初に売却価額が確定し、

一括で資金が支払われるため、

自宅には住み続けたいが、

金利や不動産価格が変動する

可能性があるリバースモーゲージは不安という方は、

リースバックは有力な選択肢の

ひとつと言えるでしょう。

それでは、また!!