浜松市で新築・注文住宅は皆戸中建築

■ 今週のTOPIC　「設備・建材選びの情報収集のコツ」

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住まいに用いられる設備や建材は多種多様です。

キッチンやバス・サニタリー、床や壁材やドア、窓などもありますし、

屋根材や外壁材、門扉といった、外まわりのアイテムもあります。

照明や冷暖房なども含まれ、その種類も商品も膨大です。

これらの設備や建材は、実際には、施主主導で選ぶ場合と、

ハウスメーカーや設計者から、提案された中から選択するケースがあるでしょう。

いずれにしても、

最終的にはお施主様が決定するわけですから、

専門的なことは別としても、概要は理解しておく必要があります。

設備や建材を選ぶためには、情報収集が重要です。

しかし、多くの情報が氾濫しているだけに、自分にとっても必要な情報は何か、

どこから知識を得ればいいのかは、わかりにくいかもしれません。

今回は、後悔しない設備や建材を選ぶための、

必要な情報の集め方、確認方法などを整理しました。

◆わが家の優先順位を明確にすることから

 一軒の住まいに必要な設備や建材は数多く、

すべてにパワーをかけて選ぶと疲労し、

せっかくの家づくりが苦痛となってしまうこともあるようです。

もちろん、どの商品選びにも、力を注ぐことができればいいのですが、

決められたスケジュールの中では、難しい場合も多いでしょう。

後悔しない設備や建材選びをするためには、

まず、わが家の優先順位を明確にすることが重要です。

こだわりの優先順位、予算面での優先順位を考えることです。

これは、家づくり全般にいえることですが、設備や建材の場合も、

｢こだわるアイテム｣、｢設計者等の提案から選ぶアイテム｣

｢基本的におまかせするアイテム｣、などというように分けておくことで、

情報収集のパワーのかけ方も整理できるでしょう。

また、

ハウスメーカーや工務店の住宅商品を選んだ場合は、

設備や建材の選択できる範囲が決まっている場合があります。

どこまでが自由になるのか、事前に確認しておくことで、

効率的に情報収集ができるでしょう。

その際の価格のアップダウンなど、事前に確認しておくことも大切です。

◆実物はショールーム、比較検討はカタログ
　 特徴を理解して効率的に

設備や建材の情報の集め方には、いくつかの方法があります。

ショールームやモデルハウスを見学したり、

カタログを取り寄せたり、ホームページで確認したり、

すでに家づくりを終えた方の使い心地や、成功・失敗談を聞くのもいいでしょう。

住宅雑誌や書籍も多くでていますし、ネット上にも、住宅設備や建材に

特化したものもあります。

それぞれ膨大な情報があるので、特徴を理解して利用することです。

たとえば、実物を確認するのであれば

ショールームやモデルハウスでしょうし、

性能を細かく確認したり比較検討するのであれば

カタログやホームページです。

また、選び方の基礎知識や

全般的な傾向を知るには

雑誌や書籍、ネットなどが向いています。

家づくりの進行状況に合わせて、

こだわりに合わせて、

使い分けることがポイントです。

◆モデルハウスでいまどきの流行を、
　標準仕様を目安に

家を建てる場合、

「とりあえず、モデルハウスに行く」

という方も多いでしょう。

家づくりの初期の段階ですから、

依頼先を決めるのが主な目的です。

設備機器や建材の細かい部分まで

チェックすることは難しいかもしれません。

また、モデルハウスでは、

比較的豪華で見栄えのいいものが

設置されていることも多く、

標準的なアイテムではないこともあります。

しかし、最新の商品であったり、

ハウスメーカーお勧めのアイテム、

流行りのコーディネートであったりするので、

どんなものが取り入れられているかは

見ておきたいものです。

モデルハウスから持ち帰った、

住宅商品のカタログでは、

標準仕様の設備や建材のチェックをしましょう。

複数のカタログから商品をみていくと、

おのずと今の「標準的な設備や建材」が

みえてくるはずです。

この仕様を、

「いまどきの普通のランク」と考え、

ひとつの目安にしてもいいでしょう。

目安とした設備や建材のランクよりも、

｢キッチンはデザイン性を高めたい｣とか、

｢バスルームはシンプルでいい｣など、

家族で話し合っていくことで、

自分たちのこだわりも

明確になってくるのではないでしょうか。

◆新築の分譲住宅やマンションも参考に

購入の予定がなくても、

分譲住宅（建売住宅）やマンションの見学も

参考になるものです。

新築の分譲住宅やマンションであれば、

人気の設備アイテムやインテリアを

取り入れている場合が多いので、

今の住宅の傾向がみえてきます。

分譲住宅であれば、モデルハウスとは違って、

一般的な広さの空間に設置されているので、

設備機器のボリューム感や使い勝手など、

実際に取り入れた時に近い感覚で

確認することができるのもメリットでしょう。

また、新築したり、

リフォームした友人の家も参考にしましょう。

実際に生活していく中での住み心地や

使い勝手などの体験談は、貴重な情報です。

使ったことのない機器があれば、

操作させてもらうのもいいでしょう。

◆ショールームは進捗状況にあわせて活用する

設備や建材選びで欠かせないのが、

ショールームを活用することです。

実際の商品をチェックすることはもちろん、

最近では、モデルハウスのように

空間展示されているケースも多く、

より具体的にイメージできるように

なってきています。

また、模型や映像を使って、

プランニングやコーディネートを

シミュレーションできるところも増えてきています。

初期の段階では、

全体の雰囲気やメーカーの商品特徴などを

把握するために利用し、

実際に商品を決める時期になったら、

じっくりとひとつひとつのアイテムの

確認をしましょう。

アドバイサーに質問したり、

実際に機器を操作するなどして、

使い勝手をチェックすることが大切です。

◆雑誌や書籍、サイトで最新情報を得る

新築やリフォーム、インテリアなどの

雑誌や書籍でも、設備や建材の情報は

多く掲載されています。

住宅設備や建材は、

その性能や機能は日々進歩していますし、

機器や設置に関する法律や条例なども

変わることもありますので、

新しい情報が豊富に掲載されているものを

参考にすることです。

また、ネットでも、設備・建材選びの基本や

最新の設備・建材情報などを掲載するものも

豊富になってきています。

気になるサイトはこまめにチェックして、

最新情報を得ることが大切です。

もちろん、設備・建材メーカーの

ホームページも使いやすくなってきています。

商品情報だけでなく、

実際にシミュレーションすることができたり、

選び方やメンテナンスの情報、施工例や

利用者の声などを紹介しているものもみられます。

カタログの請求も可能なので、

進捗状況に合わせて請求してもいいでしょう。

ショールーム見学の際に

もらってくることもできますが、

事前に請求しておけば、

ショールームに行く前に

気になるアイテムをチェックすることも可能です。

ネット上では、

家づくりの体験談なども多くみられますが、

住まいはもちろん、住宅設備や建材は、

プランニングや環境、暮らし方などによって、

満足度や使い勝手は異なるものです。

一概に善し悪しを判断するのは

難しいものだということを踏まえた上で

ひとつの参考にしましょう。

いずれにしても、

満足のいく住宅設備や建材選びには、

情報収集はとても重要です。

わが家に適した商品を選ぶには、

さまざまな情報源を

上手に利用することがポイントでしょう。
　

それでは、また!!

■ 今週のTOPIC　「部屋を広く見せるインテリアのコツ」

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■ 今週のTOPIC「フラット35　金利が上がりました!」

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住宅金融支援機構（東京都文京区）が、民間金融機関と提供するフラット35の

2019年11月の適用金利が発表されました。

◆融資率９割以下で返済期間が21年以上35年以下の

　主力タイプの金利幅は...

　1.21％（前月より＋0.04％）～1.87％　と、今月も金利を引き上げました。

先月から2か月連続で、0.04%金利を引き上げましたが、

まだまだ低金利なので魅力的なサービスを提供中です。

◆融資率９割以下で返済期間が20年以下の

　金利幅は以下の通りです。

1.16％（前月より+0.04％）～1.82％

と、中期に関しても引き上げました。

◆融資率が９割超で返済期間が21年から35年以下の

　タイプの金利幅は...

1.47％～2.13％

◆融資率９割超で返済期間が20年以下のタイプの

　金利幅は...

1.42%～2.08％

以上のようになっています。

今月もフラット35は、

全体的に金利を引き上げました。

2か月連続での

金利引き上げとなっております。

金利は上がりましたが

1.20％台前半となっており

魅力的なサービスを提供中ですが

2か月連続で引き上げたので、

今後は注意が必要です。

メガバンク、フラット３５を含めた動きですが、

金融機関によって対応が分かれました。

金利を下げた金融機関も一部ありますが、

多くの金融機関が金利を引き上げております。

この動きは3カ月連続です。

足元の金利動向を分析すると、

世界的に金利が上昇傾向にあり、

日本もその影響を免れることはできないため

今後の金利動向に注意が必要です。

変動金利に関しては、

今月も全ての金融機関が金利を据え置いていますが、

固定金利と比較すると、

変動金利は動き出すと一気に金利が上昇するので、

住宅ローンを検討している方は、

注意しておくべきでしょう。

今月の住宅ローンの全体的な動向を

統括すると、

金融機関によって判断が分かれただけではなく、

金融機関内でも借り入れ期間によって

金利を大きく調整した月と言えるでしょう。

足元の金利状況を見ると、

2020年1月も引き続き金利が上昇する可能性が

高いと考えています。

2019年前半から中盤に起こった

金利低下は明らかに行き過ぎであり、

金利はさらに反発する可能性が

高いと予想しています。

その一方で小康状態を見せている

米中貿易戦争が再び激化する場合、

景気が下押しする可能性も十分あるため、

再度金利が低下する可能性も残されています。

いずれにせよ今後の金利変動は激しくなりそうです。

内閣府が2019年11月8日に発表した

景気動向指数は、これで2か月連続の悪化となり、

日本は景気後退局面に入っている可能性が

高まっています。

もし3カ月連続で指数が悪化するようであれば、

日本の景気に赤信号が灯ります。

なかでも住宅指標の悪化は、

住宅価格に影響を与えるため、

住宅の購入を検討している方は

チェックしておきましょう。

住宅ローンの利用を検討されている方の中には、

オリンピック前に住宅を購入すべきか、

オリンピック後まで様子を見るべきか、

悩んでいる方も多いはずです。

住宅購入は将来を左右する決断になるため、

慎重になるのは決して間違っていませんが、

物件が上がるか、下がるかは

一つの要因で決まる訳ではないため、

悩み過ぎることに意味はありません。

住宅ローンの借り換えを検討している方も同様で、

金利が歴史的に低い水準にあるなか、

借り換えないのもまた大きなリスクです。

究極的に言えば、住宅は欲しい物件があり、

無理のない返済計画が立てられるのであれば、

その時が買い時です。

住宅ローンの借り換えを検討している方は、

総返済額の圧縮だけではなく、

一部繰り上げ返済のし易さや

団信の充実度なども考慮し、

住宅ローンを選ぶと良いでしょう。

ここ3カ月の金利上昇を考慮しても、

まだ住宅ローン金利は十分に低い水準にあります。

住宅ローンの借り入れ（借り換え）を

検討している方にとって、

住宅ローン金利はまだ十分に魅力ある水準です。

そして

今後の不透明な金利状況の可能性を考えると、

フラット35は、借入時から完済時まで

全期間固定型の住宅ローン商品なので、

今借り入れた方は35年後の完済時まで

ずっと低金利の恩恵を受けられる...

というメリットがあります。

いくら借入時の金利がいくら低くても、

何年後かには住宅ローンの返済に追われる生活...

そうなってしまっては元も子もありません。

目先の数字にとらわれず、

しっかりとそれぞれの住宅ローン商品の

メリット/デメリットを理解し、

家族のライフプランに合った住宅ローンを

選択しましょう!!

※下記のサイトにて、

フラット35の金利推移をご確認いただけます。


現在がどれほど低金利であるか?? ご参照くださいせ。

http://www.flat35.com/kinri/index.php/rates/top

【フラット35】の利用を予定している方、

住宅ローンの新規利用・借り換えをお考えの方など、

いずれにしても、

早めに行動へ移すことをお勧めします!!

最後に、金利が上昇傾向に向かったとはいえ

2019年12月の住宅ローン金利は、

金利が上がったとはいえ

低水準で推移しております。

現在購入を検討している方はもちろん、

住宅ローンを借り換えのタイミングを

見極めているという方にとって、

金利が低い今月は、

検討する価値があります。

住宅ローン金利が最低水準にある、

この機会を見逃さないようにしましょう。

■ 今週のTOPIC　「住宅ローンを借り換えるメリット」

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現在組んでいる住宅ローンの金利や、一部繰り上げ返済手数料、団信などに

不満がある場合、住宅ローン契約を解消し、新たな金融機関で住宅ローンを組むことができます。

これがいわゆる、住宅ローンの借り換えです。

借り換え先の金融機関によっては、住宅ローンの総返済額を

大幅に減らすことができ、一部繰り上げ返済等の使い勝手も改善することから、

住宅ローンを組んでいる人であれば、常に住宅ローンの情報を

チェックしておくことが大切です。

ただし、住宅ローンを借り換えるには、新たに住宅ローンを組むことになるため、

契約手続きや手数料の支払い等、一定の手間とお金がかかるのもまた事実です。

住宅ローンを借り換えるのであれば、借り換えにかかる手間やお金を上回る

メリットがあるのかどうかをしっかりと

見極めたうえで、借り換えることが大切だといえるでしょう。

そこで今回は、住宅ローンの借り換えに注目します。

住宅ローンを借り換えるメリットや、どのような条件で住宅ローンを借り換えると、

より大きなメリットが受けられるのか等、様々な角度から分析し、お伝えします。

◆住宅ローンを借り換える3つのメリット

住宅ローンを借り換えるとどのようなメリットが受けられるのかをまとめました。

まずは基本をしっかり押さえておきましょう！

●住宅ローンを借り換えるメリット　その1
　住宅ローンの総返済額を圧縮できる

住宅ローンを借り換える最大のメリットは、

現在よりも住宅ローン金利の低い金融機関へ

借り換えることで、住宅ローンの利息が軽減され、

住宅ローンの総返済額を圧縮できる点でしょう。

2019年9月には、

住宅ローン金利が過去最低を記録する等、

以前と比べても金利が低下していることを考えると、

住宅ローン利用者の多くが、

住宅ローンを借り換えることで

総返済額を減額できるはずです。

また、住宅ローン金利が低い金融機関に

借り換えるということは、

毎月の返済負担の軽減や、

返済期間の短縮に繋がります。

住宅ローンの返済期間を短縮すると、

期間を短縮した分、利息負担が小さくなるため、

さらに住宅ローンの総返済額を

減額することが可能です。

この

「借り換えによる総返済額の減額」＋

「返済期間短縮による総返済額の減額」

という2つのメリットが受けられる点も、

チェックしておきたいポイントです。

●住宅ローンを借り換えるメリット　その2
　住宅ローンの利便性向上

借り換え先の金融機関によっては

住宅ローンの付帯サービスが充実しており、

現在と比較すると利便性が向上する

ケースがあります。

具体的には、一部繰り上げ返済のしやすさや

団体信用生命保険（※通常団信）、

各金融機関が提供している独自の特典が

チェックすべきポイントです。

総返済額が変わらない場合でも、

利便性向上を目的に住宅ローンを

借り換える方も実は少なくありません。

住宅ローンの利便性向上、

住宅ローンを借り換えるメリットの

一つと言って良いでしょう。

〇借り換える際にチェックしておきたいポイント

・団体信用生命保険（団信）

数ある住宅ローンの中には、

全疾病保障やがん50％保障団信が

無料付帯するものがあります。

・繰り上げ返済のしやすさ

繰り上げ返済の利用を考えている場合、

「一部繰り上げ返済手数料無料」、

「1円単位での繰り上げ返済に対応」、

「インターネットから繰り上げ返済の手続きが行える」

等、繰り上げ返済のしやすさも

チェックしておくことが大切です。

・その他特典

例えば、イオン銀行 住宅ローンの場合、

イオンでの買い物が毎日5％OFFになる

（※年間の割引金額に上限あり）特典が付帯します。

住宅ローンを組むことで付帯する特典についても

事前に確認しておくのがおすすめです。

◆住宅ローンを借り換えるメリット　その3
　金利を固定することで将来的な
　金利上昇に備えることができる

現在組んでいる住宅ローンの金利タイプが

変動金利や短期の固定金利選択型を
利用している場合、

将来住宅ローン金利が上昇すると、

総返済額が大幅に増えるリスクがあります。

住宅ローンの借り換えを機に、

金利タイプを中期固定または

長期固定金利へ変更すれば、

固定期間中の住宅ローン金利が

変わらないことから、

将来の金利上昇リスクに備えることが可能です。

さらに、住宅ローンの返済計画が

立てやすくなるメリットもあります。

安心して住宅ローンの返済が行える点も、

住宅ローンを借り換える際に

チェックしておきたいポイントです。

● 固定金利から変動金利へ
　住宅ローンを借り換える場合は？

現在、固定金利で住宅ローンを

組んでいる方の中には、

金利が低く設定されている「変動金利」への

住宅ローンの借り換えを検討されている方も

いらっしゃるのではないでしょうか？

固定金利から変動金利へ住宅ローンを

借り換える場合、

住宅ローンを借り換えることで

将来の金利上昇のリスクが上昇する点に

注意が必要です。

毎月の返済負担を削減できる点は

大きなメリットですが、

将来的に金利が上昇に転じた場合でも

無理なく住宅ローンの返済を継続できるよう、

返済計画をしっかり立てておきましょう。

◆住宅ローンの借り換えでメリットを受ける条件

住宅ローンを借り換えるメリットは、

住宅ローンを組んでいる人すべてが

受けられるわけではありません。

一般的に住宅ローンを借り換え、

そのメリットを受けるには、

基本的に以下の3つの条件の全て、

少なくとも2つ以上クリアしている必要があります。

〇住宅ローンの借り換えでメリットを受ける条件

・現在組んでいる住宅ローンと

　借り換え後の住宅ローンとの金利差が年1.0％程度

・住宅ローンの残債が1,000万円以上

・住宅ローンの残りの返済期間が10年以上

住宅ローンの借り換えを検討する際は、

上記の条件をクリアしているか、

事前にしっかり確認しておきましょう。

ただし、上記の条件をクリアしていない場合でも、

借り換え先の金融機関によっては、

住宅ローンの利便性向上などの面から

メリットがあるケースもあります。

住宅ローンを借り換える際は、

実際に借り換えを実行する前に、

シミュレーションをしっかり行い、

どの程度メリットがあるかを

把握しておきましょう。

◆住宅ローンを借り換える際の注意点

返済負担の軽減をはじめ、

さまざまなメリットが期待できる

住宅ローンの借り換えですが、

その一方で、住宅ローンを借り換える際には

注意したいポイントもあります。

住宅ローンを借り換える際の注意点について

お伝えします。

●住宅ローンの借り換えには1ヵ月程度かかる

住宅ローンの借り換えは、

新規で住宅ローンを申し込むのと同様、

金融機関への相談や書類の準備、審査等、

さまざまな手続きを行う必要があります。

実際に住宅ローンの借り換えを申し込み、

融資が実行されるまでにかかる期間は、

金融機関によって異なりますが、

1ヵ月程度かかるケースが一般的です。

借り換えたいと思ったタイミングで

すぐに借り換え手続きが

できるわけではない点には注意が必要です。

住宅ローンを借り換える際は、

申し込みから融資実行までにかかる期間を

しっかり考慮しておきましょう。

●諸費用が発生する

住宅ローンの借り換えは、

無料でおこなえるわけではありません。

現在利用している金融機関に

全部繰り上げ返済を行い、抵当権を抹消、

住宅ローンを借り換える

新しい金融機関に対して事務手数料や保証料、

印紙代、登記費用等を支払う必要があります。

諸費用は借入れ金額や返済期間、

借入先の金融機関などによって異なりますが、

30万円～80万円程度かかるのが一般的です。

住宅ローンを借り換える際は、

諸費用分についてもしっかり考慮しておくことが

大切です。

●健康状態に問題があると借り換えできないことも

多くの金融機関は、

契約者に万一のことがあった場合に備え、

団信（団体信用生命保険）への加入を、

住宅ローンを組む際の必須条件としています。

団信加入には、「年齢」と「健康状態」に

所定の条件があり、

この条件を満たしていない場合は、

加入することができません。

住宅ローンを借り換える際は、

最初に住宅ローンを組んだときから

年数が経過しているため、

契約者自身の健康状態が変わっている可能性も

考えられます。


健康状態に何らかの問題がある場合、

団信に加入できず、住宅ローンが借り換えできない

可能性がある点には注意しましょう。

●まとめ

ここ数年、住宅ローンの借り入れ金利が

大幅に低下していることを考えると、

住宅ローンの借り換えを利用し、

毎月の返済額や住宅ローンの総返済額を

減額できる方は少なくないはずです。

住宅ローンの返済負担を

軽減したいと考えている方にとって、

住宅ローンの借り換えは

最も有力な選択肢といえるでしょう。

ただし、

住宅ローンの借り換えには

様々なメリットがある一方で、

デメリット（注意点）もいくつか存在します。

メリットとデメリットをしっかりと把握し、

事前にシミュレーションを行った上で

借り換えを実行し、

家計の状況を大きく左右する

住宅ローンの借り換えを確実に成功させましょう！

それでは、また！

■ 今週のTOPIC　「シューズインクローゼット」

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玄関には下駄箱がつきものでしたが、近頃は土足でそのまま入れる

シューズインクローク（シューズインクローゼットともいう）が増えています。

靴以外のモノもしまえるから重宝する反面、ちょっと困ることもあるようです。

玄関で靴を履き替える習慣に馴染む、玄関収納のプランを考えてみましょう。

◆脱いだ靴は玄関の下駄箱に収納するのが基本だが

玄関の土間には、当然のように下駄箱が付属しています。

古い日本家屋であっても、最近のマンションであっても同じです。

下駄箱の上がカウンターになっていて、そこに花瓶や置物を並べる飾り棚を

兼ねたタイプが多かったのですが、今では床から天井までを使った

壁面収納タイプが増えています。

最近の住宅は玄関スペースが狭いので、靴の収納量を確保するための方法として採用されています。

脱いだままの靴が土間に並んでいると

困るというニーズには、

土間床から下駄箱を少し浮かせて設置し、

そこに一時置きするケースもあります。

こうした玄関収納のつくりによって、

玄関は扉と壁に囲まれた空間になりつつあります。

まるで廊下の一部が玄関に

充てられているようでゆとりがなく、

住まいの顔としての玄関はこれでいいのか

と感じている人も多いことでしょう。

そこで、収納量と使い勝手、

美観を意識したシューズインクロークが

評価されるようになっています。

 


◆シューズインクロークには
　靴以外の収納が求められる時代

戸建て住宅では玄関に加えて、

勝手口のあるキッチンなどから

屋外に出られる場合もありますが、

それはゆとりのある敷地面積があってのことです。

マンション同様に戸建てであっても、

屋外との接点は玄関だけという住宅が増えています。

また物置もないということになれば、

玄関にはそれに代わる収納に

期待が集まることでしょう。

これまでにもゴルフバッグを収納したいという

ニーズがありました。

ゴルフバッグであれば、

床から天井までの背の高い下駄箱でも

対応可能です。

ところが、野球やサッカー用品、ベビーバギー、

子ども用自転車などと、

さらに収納ニーズは高まるばかりです。

そこで人気が出ているのが

シューズインクロークです。

土足で使えて汚れを気にすることなく、

アウトドアで使うモノまでしまえるのが特徴です。
 


◆シューズインクロークの落とし穴。
　脱いだ靴がそのまま脱ぎっぱなしに！

ところがそのクロークに、

使い勝手の問題が出てきています。

それは、脱いだ靴がそのまま土間に

置かれがちだということです。

玄関土間をはさんで、

クロークと玄関ホール（廊下）が離れていると、

クロークに靴をしまうためには、

土間を裸足かサンダルで

行き来しなければならないのです。

やがてその手間が面倒になって、

いつも履く靴は土間にズラリと

並ぶことになります。

その問題には、

玄関土間からも廊下からも出入りできるよう、

2方向に扉のあるクロークにする解決法があります。

ただし、クローク内を通り抜けるためには、

クローク内の土間部分を広くとらないと

バギーなどを床置きにできません。

そのぶんだけの面積がクロークに必要です。

これまでの下駄箱収納から、

小さな収納部屋のような位置づけになることが

予想されます。

玄関に収納したいモノを特定して、

玄関収納はどのスタイルがいいのかを

じっくり考えて玄関の間取り計画を

練っていきましょう。

それでは、また！

■ 今週のTOPIC　「外断熱と内断熱の特徴とポイント」

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快適な住まいは、間取りはもちろん、

設備機器など各部分が総合されることによってできあがります。

そこで、意外に重視されていないのが住まいの温熱環境です。

温熱環境を一定に保つには、断熱を適切に行うことですが、

断熱材は壁の中に入って目に見えないので、なかなか考えつきません。

断熱には外断熱と内断熱がありますが、

それぞれの特徴を比較してみます。

◆外断熱の特徴

外断熱は熱容量の大きい建物の外側に断熱層を設け,

建物を外気から断熱する方法です。
 

断熱材が構造物（柱や間柱）よりも外側にあり、次のような特徴があります。

 •断熱材は外壁仕上げ材のすぐ裏に設置される

•建物全体を断熱材で包む

•防湿性が高い

•建築コストが割高

•C値（※）は2平方センチメートル程度

※C値とは、床面積1平米当たりの隙間面積を数値化した気密性能を示す値です。

小さい数値ほど隙間がないことを示す。
 

◆外断熱工法のメリット・デメリット。

結露に強いが適切な換気が必要

■外断熱工法のメリット

・結露がおきにくい

・構造体を覆うため気密性が高くなる

・柱などの構造体が保護されることになるので痛みにくい

■外断熱工法のデメリット

・工事費が多少高い

・外壁が厚くなるので、敷地廻りに余裕がほしい

・断熱材の上から外壁材を留めるので、
　
　地震などの時多少不安

・高気密高断熱になりやすいので換気計画が必要

◆内断熱の特徴

内断熱は構造物（柱や間柱）よりも

内側にあるものをいいます。

柱と柱（または間柱）の間に

断熱材を挟み込む工法が一般的で、

次のような特徴があります。

 •断熱材は柱や間柱の隙間に入れられる

•建物の軸組や構造材の部分は全く断熱されない

•軸組や構造材に湿気ができることもある

•建築コストは一般的

•C値は8平方センチメートル程度
 

◆内断熱工法のメリット・デメリット。

　費用は安いが気密性は並み

■内断熱工法のメリット

•工事費は外断熱より安い

•外壁は厚くならない

•施工が容易である

■内断熱工法のデメリット

•施工が悪いと結露が起きやすい

•気密性は外断熱よりは悪い

•コンクリート造か木造かによって差がでる
 

◆外断熱か内断熱を選ぶなら、

　防湿と予算・地域を考えること！

■断熱性や気密性は外断熱が優れている

断熱性能や気密性能を数値の観点でみると、

外断熱が優れています。

従来の戸建て住宅では、

一般的な断熱方法は内断熱でした。

では内断熱は時代遅れの工法なのでしょうか。

そうではありません。

地域によって外断熱と内断熱を

使い分けるとよいのです。

北海道や東北などの寒冷地では

外断熱が有効に働くでしょう。

本州では内断熱でも問題ありません。

ただ施工性が悪いと、

壁内で結露を起こす恐れがあります。

「外断熱」か「内断熱」かを

決める判断は工法も大切ですが、

どんな断熱材を入れるかによって違ってきます。

予算はもちろんビルダー担当者と

相談しながら総合的に決めてください。

特に室内での「暑さ」「寒さ」は

個人差があるので、

快適さの基準は明確にしておくことです。

快適なお住まいを求めるには、

断熱材を選ぶことも重要な要素の一つです。

■ 今週のTOPIC「フラット35　金利が上がりました!」

―――――――――――――――――――――――――――――

住宅金融支援機構（東京都文京区）が

民間金融機関と提供するフラット35の

2019年11月の適用金利が発表されました。

◆融資率９割以下で返済期間が21年以上35年以下の

　主力タイプの金利幅は...

　1.17％（前月より＋0.06％）～1.87％

と、今月は金利を引き上げました据え置きました。

フラット35史上最低金利の先月から

0.06%金利を引き上げましたが、

まだまだ低金利なので

魅力的なサービスを提供中です。

◆融資率９割以下で返済期間が20年以下の

　金利幅は以下の通りです。

1.12％（前月より+0.06％）～1.82％

と、中期に関しても引き上げました。
 

◆融資率が９割超で返済期間が21年から35年以下の

　タイプの金利幅は...

1.43％～2.13％

◆融資率９割超で返済期間が20年以下のタイプの

　金利幅は...

1.38%～2.08％

以上のようになっています。

今月のフラット35は、

全体的に金利を引き上げました。

４か月連続で金利を

下げておりましtが、、

ついに金利が上がりました。

とはいえ1.20％台をきっており

フラット３５史上の低金利を継続し

魅力的なサービスを提供中です。

メガバンク、フラット３５を含めた動きですが、

多くの金融機関が一部金利を引き上げています。

金融機関によって対応が分かれましたが、

多くの金融機関が一部金利を引き上げました。

これで金利の引き上げは2カ月連続です。

一部金融専門誌では金利が

上昇局面に入ったと予想しており、

今後の金利動向にも注意が必要です。

変動金利に関しては、

全ての金融機関が金利を据え置いていますが、

過去の金利動向を分析すると、

変動金利は一気に上がる傾向があります。

変動金利で借り入れる（借り換える）場合、

注意しておくべきでしょう。

今月の住宅ローンの全体的な動向を

統括すると、

金融機関によって判断がわかれましたが、

前月同様、総じて上昇した月

と言って良いでしょう。

2019年9月までの金利低下が行き過ぎで、

10月、11月の反発は金利が正常化する過程であり、

今後の上昇に注意すべきと考えています。

そして足元の金利状況を見ると、

2019年12月も金利が上昇する可能性が高いと

考えています。

その一方で米中貿易戦争の状況によって、

金利はしばらく上げ下げを繰り返しそうです。

住宅ローンの新規借り入れ、

または借り換えを検討しているのであれば、

金利がまだ低いうちに

長期固定をりようすることで、

有利な条件で住宅ローンを

組むことができるでしょう。

内閣府が発表を予定している景気動向指数は、

2か月ぶりに上昇するという予測が出ていますが、

これが悪化するようだと、

日本は景気後退局面に

入っている可能性が高まります。

特に住宅指標の悪化は、

住宅価格にも影響を与えるため、要チェックです。

住宅ローンの利用を検討されている方の中には、

2019年10月から消費税が増税されたこともあり、

もう少し状況を見極めたいと

考えている方も多いのではないでしょうか。

住宅購入は将来を左右する決断になるため、

慎重になるのは決して間違っていませんが、

良い物件が見つかったのに

購入を先延ばしするのはあまりお勧めしません。

住宅ローンの借り換えを検討している方も同様で、

金利が歴史的に低い水準にあるなか、

借り換えないのも大きなリスクと言えます。

また消費税増税が住宅の購入に影響を与えないよう、

住宅ローン減税が拡充されていることも

憶えておくと良いでしょう。

良い物件が見つかった方や、

住宅ローンを借り換えることで、

総返済額が圧縮できるのであれば、

早めに住宅ローンの利用を検討することを

おすすめしています。

そして

今後の不透明な金利状況の可能性を考えると、

フラット35は、借入時から完済時まで

全期間固定型の住宅ローン商品なので、

今借り入れた方は35年後の完済時まで

ずっと低金利の恩恵を受けられる...

というメリットがあります。

いくら借入時の金利がいくら低くても、

何年後かには住宅ローンの返済に追われる生活...

そうなってしまっては元も子もありません。

目先の数字にとらわれず、

しっかりとそれぞれの住宅ローン商品の

メリット/デメリットを理解し、

家族のライフプランに合った住宅ローンを

選択しましょう!!

※下記のサイトにて、

フラット35の金利推移をご確認いただけます。


現在がどれほど低金利であるか?? ご参照くださいせ。

http://www.flat35.com/kinri/index.php/rates/top

【フラット35】の利用を予定している方、

住宅ローンの新規利用・借り換えをお考えの方など、

いずれにしても、

早めに行動へ移すことをお勧めします!!

最後に、金利が上昇傾向に向かったとはいえ

2019年11月の住宅ローン金利は、

金利が上がったとはいえ

低水準で推移しております。

現在購入を検討している方はもちろん、

住宅ローンを借り換えのタイミングを

見極めているという方にとって、

金利が低いい今月は、

検討する価値があります。

住宅ローン金利が低水準にある、

この機会を見逃さないようにしましょう。

■ 今週のTOPIC　「住宅購入時の夫婦共有名義とは？」

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◆住宅購入時の名義は「夫婦共有」と「単独」  どちらにする？

共働き夫婦が住宅を購入する場合、住宅ローンの契約者や住宅の名義を

夫婦共有にするか、夫（もしくは妻）の単独とするかで悩むケースが多いはずです。

夫婦の年収に応じて、住宅の名義や住宅ローンの借入額も分担する...

というシンプルな考え方もあります。

しかしながら現在は、育児や介護、転職・独立などで、

夫婦ともにキャリアの見通しが立ちにくくなっています。

ですので、住宅ローンを完済する時点まで、

夫婦ともに同じ収入や雇用先が確約されているわけではありません。

そこで今回は、「住宅を夫婦で購入するメリットとデメリット」に

焦点を当て、住宅購入の際、名義を夫婦共有にする場合に知っておきたい知識をお伝えします。

◆住宅の名義と贈与税の関係とは？

住宅の名義（持ち分）は、原則として、購入時に夫婦が負担した

資金の割合（頭金や住宅ローンの借入額）に応じて決めるのが一般的です。

たとえば、4,000万円の住宅を購入するケースで考えてみましょう。

住宅購入の頭金を、夫が300万円、妻が700万円（実家からの贈与含む）負担し、

住宅ローンは夫が2,500万円、妻が500万円を借り入れたとします。

この場合、夫婦の持ち分は、以下のように計算することができます。

夫の持ち分

（頭金300万円＋住宅ローン2,500万円）

　÷住宅価格4,000万円＝7/10

妻の持ち分

（頭金700万円＋住宅ローン500万円）

　÷住宅価格4,000万円＝3/10

上記の例では、それぞれの持ち分をふまえて、

住宅の名義も７割が夫、３割が妻とするのが妥当でしょう。

持ち分を超えて「夫婦とも２分の１」などのように、名義を分けると、

夫から妻に資産が譲渡されたものとして、贈与税の課税対象となる場合があります。

また、夫婦の片方が資金を負担していない状態で、住宅の名義のみを夫婦共有とすることも、

贈与税の対象とみなされる可能性が高いので注意しましょう。

このように、住宅を夫婦共有名義にする場合は、

まず、夫婦ともに住宅購入資金を負担できること

（住宅ローンを負担する場合は、

返済期間中、その返済をずっと続けられること）が

前提となります。

これらの基本をふまえたうえで、
住宅を夫婦共有にしたい、という場合は、

続いてお伝えする

夫婦共有名義のメリットとデメリットを

参考にしてください。

◆夫婦共有名義にするメリットは？

夫婦共有名義で住宅を購入するメリットは、

おもに以下の３点です。

住宅購入を夫婦共有名義にする3つのメリット

・物件の選択肢が増える

・夫婦で住宅ローン控除が受けることができる

・相続税の減税になる

●物件の選択肢が増える

住宅の名義を夫婦共有にする際は、

ほとんどの場合、頭金を出しあったり、

住宅ローンを収入合算やペアローンで借りたりと、

夫婦の年収・資産が合算されます。

そのため、

単独名義で住宅を購入する場合と比較すると、

借入額を増すことができ、

より多くの選択肢の中から

物件を選べるようになります。

住宅購入に譲れないラインがある場合は、

望みの家を手に入れる手段の一つになると

言えるでしょう。

●夫婦で住宅ローン控除が受けられる

住宅ローンを、民間金融機関のペアローンや、

フラット35の連帯債務で借り入れると、

夫婦それぞれに住宅ローン控除が適用されます。

住宅ローン控除とは、

年末の住宅ローン残高の1％が

10年間控除される税制優遇制度のことです。

その年の所得税と住民税が控除され、

会社員であれば年末調整（自営業者は確定申告）を

することで、納めた税金が還付されます。

「住宅ローンの返済期間が10年以上ある」

「契約者の年収が3,000万円以内である」

「建物の延床面積が50平米以上ある」など、

住宅ローンや契約者・建物のそれぞれに

一定の条件がありますが、

住宅ローン控除を夫婦で利用できる点は、

住宅を夫婦共有名義にする場合の

大きなメリットの一つと言えるでしょう。

●相続税の減税になる

不動産所有者が死亡すると、

所有の不動産は法定相続人のものとなり、

その時点の評価額が一定額を超えた場合に、

相続税の支払い義務が生じます。

夫もしくは妻の単独名義のローンであれば、

不動産評価額が丸ごと課税対象となりますが、

夫婦共有名義の場合は、

死亡した方の所有部分のみが評価対象となるため、

支払う相続税を少なくすることができます。

ただし、

相続税はすべてのケースで

発生するわけではありません。

基礎控除3,000万円＋（法定相続人の数×600万円）

以内の財産は原則非課税です。

相続税の判定には、

不動産以外にも貯蓄や有価証券など

全部の資産が合算されるため、

基礎控除を超えれば税金は発生しますが、

相続税対策のために

夫婦共有名義を考えている場合は、

相続時のメリットだけでなく

デメリットも考慮したうえで決めましょう。

なお、夫婦のどちらかが亡くなった場合も、

毎年の固定資産税の支払いや、

夫婦のうち遺されたほうの住宅ローンの返済は

継続するため、あわせて覚えておきましょう。

◆夫婦共有名義にするデメリットは？

それでは、

住宅を夫婦共有名義にすることの

デメリットにはどのようなものがあるでしょう。

どんな商品でもメリットだけ

ということはありません。

デメリットについてもしっかり把握した上で、

夫婦共有名義にすべきかどうか決めましょう。

住宅購入を夫婦共有名義にする3つのデメリット

・返済時のリスクがアップする

・離婚したときに財産の取り扱いで揉める場合がある

・相続時のリスクがアップする

●返済時のリスクがアップする

住宅を共有名義にするときは、

多くの場合、住宅ローンを夫婦で

借り入れることで「借入額を増やしたい」などの

目的があります。

しかし、長い返済期間中に、

どちらかが仕事を辞めたり、年収が下がったりと、

想定外の事態が起きた場合、

多額の住宅ローンは家計を圧迫する

リスク要因にもなり得ます。

万一、収入が減った場合も

返済がきつくならないよう、

借りれられる額ではなく

返せる額で借り入れるのが、

住宅ローンの鉄則です。

とくに、一方が退職した場合、

片方が住宅ローンの返済を肩代わりし続けると、

贈与とみなされ、

贈与税の対象となることになります。
（年間110万円以上の場合）

また、退職などで収入がなくなったときは、

不動産登記をやり直して住宅の持ち分を

変更する手続きが必要です。

その場合は、登記費用・登録免許税なども

あらためて支払うことになります。

●離婚したときに財産の取り扱いで揉める場合がある

住宅を夫婦共有にした場合の

もっとも大きなデメリットと言えるのが、

離婚時の話し合いの際、財産の取り扱いで、

もめるケースが多い点です。

万一離婚することになると、

財産や負債を夫婦で分割する「財産分与」が

行われます。

住宅を夫婦共有名義にしていると、

双方に住宅ローンの返済義務があるうえ、

どちらかが返済を滞納した場合の連帯保証も、

夫婦がお互いに担うことになります。

これらの債務をどうするか、

滞納時の扱いをどうするかなどは、

離婚時の話し合いで

トラブルに発展しやすい議題です。

また、住宅を売却することも

夫婦間で合意がなければできないため、

一方は住み続けたいが、

他方は売却をしたい場合なども

交渉がもつれがちになる傾向があります。

住宅を購入する時点で、

離婚するときのことまでは、

なかなかイメージしにくいものですが、

現在どれだけ仲の良い夫婦でも、

一つボタンをかけ間違えたことで、

離婚に至るケースも実際にあるのです。

万一の場合、これらのトラブルを避けるためには、

夫婦名義で住宅を購入する際に、

離婚時の取り扱いについても

話し合って決めておくことをおすすめします。

●相続時のリスクがアップする

住宅を夫婦共有名義にしている場合、

夫婦のどちらかが死亡しても、

もう一方の債務は残るため、

引き続き、返済を続ける必要があります。

また、子供のいない夫婦では、

死亡したほうの親や祖父母、兄弟姉妹などが

法定相続人となり、

住宅の共有者が一気に増えるケースもあります。

このような場合、

住宅を売却するにも相続人全員の同意が

必要になるなど、

手続きが煩雑になることを

覚悟しておく必要があります。

◆夫婦名義で借りる場合の住宅ローンは？

夫婦名義で住宅を購入する場合、

住宅ローンには

「連帯債務」と

「ペアローン」

という二種類の契約方法があります。

●一つの住宅ローンを夫婦で借りる「連帯債務」

連帯債務は、一つの住宅ローン契約を

夫婦で借り入れる「収入合算」と呼ばれる

契約方法の一種です。

契約が一本となるため、

住宅ローンの諸費用（事務手数料、登記費用など）も

一本分ですみます。

連帯債務では、

夫婦の一方が「主たる債務者」、

もう一方が「従たる債務者」となり、

夫婦の収入などにあわせて

住宅ローンの返済額と住宅の持ち分を決めます。

通常、住宅ローン契約が一つの場合は、

主たる契約者のみが団信（団体信用生命保険）に

加入し、住宅の名義も主たる契約者のみとなります。

ただし、

全期間固定型の住宅ローン「フラット35」には、

デュエットと呼ばれる夫婦向け団信があり、

夫婦それぞれに保障をかけることも可能です。

●夫婦で二つの住宅ローンを契約する「ペアローン」

一方、ペアローンは、

夫婦がそれぞれ一本ずつの

住宅ローン契約を締結する方法です。

フラット35での利用がメインとなる

「連帯債務」に対して、

ペアローンは民間金融機関での取り扱いが

多くなります。

契約が二本になるため、

諸費用も二本分かかりますが、

全期間固定金利のみのフラット35とは異なり、

変動金利、期間固定金利など、

金利タイプのバリエーションが豊富です。

また、夫婦で異なる金利タイプや

返済期間を自由に決めることもできます。

◆まとめ

厚生労働省の調査では、1997年（平成9年）から、

共働き世帯は一貫して

専業主婦世帯を上回っており、

共働きは現代の夫婦のスタンダードと

言って良いでしょう。

せっかく夫婦ともに収入があるのなら、

共働きの強みを生かして

住宅購入の選択肢を広げたい、と考えるのは、

ごく当然の成り行きです。

これまでお伝えしたように、

住宅を夫婦で共有する場合は、

資金や税金といった金銭面で

大きなメリットがあると同時に、

離婚や相続など、

予測が難しい未来に関するデメリットもあります。

ただし、これらのリスクは、夫婦で話し合い、

事前に対処法を決ておくことで、

リスクを抑えたり、回避できることも事実です。

今回お伝えした、

住宅購入と共有名義の知識も参考に、

夫婦どちらの希望も叶えられる

マイホームの購入を目指しましょう！